Bankowe promocje kredytów hipotecznych nie zawsze opłacalne

Coraz więcej banków proponuje klientom kredyt hipoteczny z promocyjną marżą. To niewątpliwie znak, że zbliża się jesień, czyli czas zwiększonego popytu na mieszkania. Natomiast obniżka marży, to jeden z najbardziej oczekiwanych przez klientów preferencyjnych warunków kredytowych, który chętnie przyciąga ich do danej instytucji.

Banki tną marżę, ale tylko na powinien czas

W ostatnim czasie kilka banków zmodyfikowało swoją ofertę kredytów hipotecznych wprowadzając niższą marżę. Jednak promocja obejmuje tylko pewien czas, na początku okresu kredytowania i zazwyczaj trwa od roku do trzech lat. I tak, np. Eurobank wprowadził promocyjną marżę w pierwszym roku kredytowania. Klienci, którzy zdecydują się na kredyt z minimum 10-cio procentowym wkładem własnym, w pierwszym roku finansowania mogą uzyskać obniżkę marży o 0,45 punktu procentowego, czyli na poziomie 0,8 p.p., a po zakończeniu tego okresu wzrasta do poziomu 1,25 p.p. Kredytobiorcy nie dysponujący tak dużym wkładem własnym, mogą liczyć na marżę na poziomie odpowiednio 1,20 i 1,55 p.p.

Przeczytaj: Odrzucenie wniosku o kredyt. Oto sytuacje, w których bank na pewno odeśle klienta z kwitkiem

Oprócz Eurobanku na promocyjną marżę w pierwszym roku kredytowania mogą liczyć także osoby zaciągające kredyty w Deutsche Banku, czy DnB Nord. Rok dłużej obniżonym oprocentowaniem mogą cieszyć się kredytobiorcy zadłużeni w Banku Ochrony Środowiska. Najdłuższy, bo 5-letni okres z niższą marżą dostępny jest w ofercie BNP Paribas.

Ile zyskujemy dzięki niższej marży?

Odpowiedź na pytanie, ile zyskujemy dzięki promocyjnej marży jest możliwa dopiero po wyliczeniu średniej ważonej jej wartości w całym okresie kredytowania. Analizie zostały poddane oferty 5 banków, które różnicują oprocentowanie w kolejnych latach kredytowania. Poniższa tabela przestawia średnią ważoną marżę dla każdego z banków dla okresu 30 i 20-letniego. Dla dłuższego z okresów różnica między marżą docelową płaconą przez niemal cały okres kredytowania, a średnią uwzględniającą obniżkę w pierwszym roku kredytowania jest niewielka. W związku z tym szczególnie wnikliwie należy podchodzić do tego typu ofert, bo korzyść jaką możemy uzyskać dzięki promocyjnej obniżce marży jest naprawdę znikoma.

Aktualnie na rynku możliwe jest jednak znalezienie banku, gdzie co prawda nie ma niższej promocyjnej marży w początkowym okresie kredytowania, ale w skali całego okresu spłaty realna marża będzie niższa. Z naszych wyliczeń wynika, że wśród banków stosujących promocję średnia ważona marża dla 30-letniego okresu kredytowania waha się od 0,944 do 1,254 punktu procentowego. Tymczasem aktualnie co najmniej w 4 bankach możliwa jest do uzyskania jest marża na poziomie 1,1 lub niższym. Oznacza to że co prawda w pierwszych miesiącach kredyt będzie wyżej oprocentowany, ale w skali 30 lat stanie się on tańszym zobowiązaniem

Wybierając kredyt

należy także pamiętać jeszcze o dodatkowych kosztach poza odsetkowych, takich jak prowizja czy ubezpieczenia.
Niejednokrotnie te dodatkowe opłaty mogą skutecznie podwyższyć łączny koszt kredytu i nawet najniższa promocyjna marża nie zrekompensuje innych płatności.