Gdy podniosą nam czynsz

ZAPAMIĘTAJ!

(fot. infografika Radosław Fonferek)

ZAPAMIĘTAJ!

Gdy wynajmujemy mieszkanie na podstawie umowy cywilnej od prywatnej osoby (tzw. najem okazjonalny), wówczas przepisów tej ustawy nie stosuje się. Czynsz za te lokale ustala się na podstawie kodeksu cywilnego. Właściciel lokalu ustala czynsz i negocjuje jego wysokość z najemcą.

Lokatorzy płacą czynsz na podstawie ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zm.). Przepisy te dotyczą przede wszystkim najemców mieszkań komunalnych, znajdujących się w prywatnych kamienicach oraz lokali należących do skarbu państwa - będących w zarządzie starostw.

Podwyżka dwa razy w roku
Ustawa pozwala podnosić czynsz dwa razy w roku, nie częściej niż co sześć miesięcy. Właściciel może podwyższyć czynsz pisemnie wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą dłuższy termin.

Dowolna wysokość
Od tego roku nie ma żadnych ograniczeń w podwyższaniu czynszu. Jeżeli wartość czynszu nie wzrośnie więcej niż o 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (dla miasta Bydgoszczy i Torunia wynosi ona 7,90 zł, a dla województwa kujawsko-pomorskiego 6,40 zł za m kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego) to podwyżka jest możliwa bez konieczności jej uzasadniania.

Podwyżka w wyniku, której wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Są nimi:
- zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
-> 1,5 proc.nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
-> 10 proc. nakładów na trwałe ulepszenie mieszkania, zwiększające jego wartość użytkową,
- godziwy zysk,
- nieuzyskiwanie przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z jego utrzymaniem.

WAŻNE
Ustawa dotyczy tylko opłat związanych z czynszem. Nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela czyli za media: wodę, energię, gaz, oraz odbiór ścieków, odpadów. Nie chroni ona więc lokatora przed ich podwyżkami.

Lokator może żądać podania na piśmie powodów wprowadzenia podwyżki, tylko gdy czynsz po podwyżce przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Właściciel na dostarczenie kalkulacji i uzasadnienia na piśmie ma 14 dni od dnia otrzymania żądania najemcy w tej sprawie.

Akceptacja albo pozew do sądu
Lokator ma dwa miesiące na podjęcie decyzji w sprawie podwyżki (liczy się je od dnia wypowiedzenia mu na piśmie czynszu w starej wysokości). Może podwyżkę zaakceptować albo odmówić jej przyjęcia. Jeśli odmówi, skutkuje to rozwiązaniem umowy. Może też zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub zasadna, ale w innej wysokości. Przy czym udowodnienie jej zasadności ciąży na właścicielu.

Czynsz płaci się w starej wysokości do uprawomocnienia się wyroku sądu. Jeśli sąd przyzna rację lokatorowi, będzie on płacił czynsz na starych zasadach, jeśli właścicielowi - to według nowych stawek. Lokator powinien wtedy wyrównać różnicę.

* Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.