Planujesz budowę domu? Sprawdź, o czym musisz pamiętać!

W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na następujące pytania:

• Jak wybrać działkę?
• O czym pamiętać podczas tworzenia projektu domu?
• Na co zwrócić uwagę podczas wyboru wykonawcy?
• Co musisz wiedzieć o otoczeniu swojego domu?
• Jakie sprawy urzędowe musisz załatwić podczas budowy domu?
• Dlaczego ważne jest ubezpieczenie budowy?

Jak wybrać działkę?

Większość osób planujących budowę domu zaczyna od znalezienia odpowiedniej działki. Lokalizacja jest niezwykle istotna. Nie zapomnij o sprawdzeniu stanu prawnego działki oraz zajrzeniu do ksiąg wieczystych! Zapoznaj się z terenem, na jakim ma stanąć Twój dom. Możesz to sprawdzić w wydziale urbanistyki i architektury w Twoim urzędzie gminy lub miasta.

Michał Puciński, Expobud Domy Sp. z o.o. Sp. K.:

„Przed zakupem działki należy koniecznie poruszyć trzy kwestie. Po pierwsze: trzeba wystąpić do gminy o warunki zabudowy, a po ich otrzymaniu sprawdzić, czy wybrany przez nas projekt domu spełnia parametry techniczne w nich wskazane (kąt nachylenia dachu, rodzaj dachu, wysokość do kalenicy, powierzchnia zabudowy itp.). Po drugie: należy wykonać badanie geotechniczne gruntu, aby poznać jego parametry. Może okazać się, że grunt jest nienośny lub jest wysoki poziom wód gruntowych i grunty te nie nadają się do posadzenia na nich budynku oraz że będzie trzeba je wymienić, a to generuje dodatkowe koszty dla inwestora. Po trzecie: musimy przyjrzeć się ukształtowaniu terenu na działce (spadki, wysokości względem drogi itd.)."

Andrzej Gorzelańczyk, Pośrednictwo w Obrocie Nieruchomościami Gorzelańczyk Andrzej:

"Ważnym krokiem jest sprawdzenie czy teren jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Znajdziemy w nim informacje czy przewiduje budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, określa także wysokość domu, często kąt nachylenia dachu-np. od 15 do 45 stopni, co może wyeliminować projekt z płaskim dachem o kącie nachylenia 5 stopni, inne elementy to dostęp do mediów: wodociąg, prąd, kanalizacja, gaz. Brak sieci gazowej będzie wiązał się z instalacją zasilania ze zbiornika gazu płynnego. Dobrym rozwiązaniem są powietrzne pompy ciepła. Jeżeli na Twoim terenie nie ma możliwości podłączenia się do kanalizacji, wiąże się to z decyzją o budowie szamba lub przydomowej oczyszczalni. W przypadku działek istotna jest sprawa biegnących instalacji w gruncie, których przesunięcie może pociągać za sobą dodatkowe koszty. W przypadku braku Planu należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy."

Jakub Nowicki, GEOHOUSE Geodezja i Nieruchomości Jakub Nowicki:

„Obowiązujący dla danego obszaru miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to bardzo cenne źródło wiedzy dla właściciela działki lub potencjalnego nabywcy. Każdy może w nim znaleźć informacje jaki budynek można usytuować na działce, co może zostać wybudowane w jej otoczeniu, jak można podzielić działkę itp. Jeśli brak jest uchwalonego MPZP, wtedy należy uzyskać w Urzędzie Miejskim bądź gminy decyzję o warunkach zabudowy w której będzie zapisane w jakiej odległości od granicy z drogą możemy wybudować dom, jakie parametry powinien on mieć, jaką powierzchnię działki można zabudować itp. Nasze biuro pomaga w wypełnieniu odpowiednich wniosków potrzebnych do uzyskania decyzji."

Wybierając działkę warto zwróć uwagę nie tylko na niską cenę. Potraktuj swój dom jak inwestycję! W tym przypadku istotna będzie również wartość rynkowa. Dlatego podczas wyboru działki zwróć uwagę na dojazd do działki, równie ważne jest sąsiedztwo, warto zorientować się kto zostanie Twoim sąsiadem. Dzięki temu możesz uniknąć przykrych niespodzianek!

Tomasz Sawko, "Geosonar Tomasz Sawko":

„Kiedy już znajdziemy działkę, która nas interesuje, dobrym krokiem jest skonsultowanie wyboru z profesjonalistami m.in. geodetą, architektem czy pośrednikiem w obrocie nieruchomości. Każdy spojrzy na działkę z innej perspektywy. Taka ekspertyza może nie zagwarantuje kupna idealnej nieruchomości, ale obniży do minimum ryzyko problemów inwestycyjnych. Wybór działki to jeden z najistotniejszych momentów budowy domu.”

Jeżeli chcesz wstrzymać się z decyzją kupna działki istotnym krokiem jest zawarcie umowy przedwstępnej kupna. Pozwoli to zarezerwować posesję do czasu wydania i zatwierdzenia warunków zabudowy lub potwierdzenia otrzymania kredytu w banku.

Agnieszka Kuzera, Partner Nieruchomości:

„Podobnie jak w przypadku negocjowania i zawierania każdej innej umowy, strony umowy przedwstępnej powinny dopilnować, żeby była ona ważna i wiążąca. Brak w umowie przedwstępnej istotnych postanowień, np. ceny, za którą ma zostać nabyta nieruchomość, skutkować będzie nieważnością tej umowy. Natomiast niewskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie skutkuje nieważnością tej pierwszej umowy.”

O czym pamiętać podczas tworzenia projektu domu?

Po zapoznaniu się z MPZP będziesz mógł ustalić dokładny projekt domu odpowiadający zapisom uiszczonym w planie.

Na pewno w Twojej głowie zrodził się już projekt wymarzonego domu. Oczywiście najważniejsze są nasze osobiste preferencje, warto jednak chociaż trochę dopasować się do charakteru czy wyglądu okolicznych zabudowań. Na tym etapie warto rozważyć wielkość ogrodu, umiejscowienie garażu czy pomieszczeń gospodarczych. Odpowiedni projekt podniesie komfort użytkowania przestrzeni. Bardzo ważnym etapem jest również adaptacja projektu, czyli dostosowaniu naszego projektu do warunków panujących na naszej działce.

Firma HouseCollection, housecollection.pl:

„Gotowy projekt – dlaczego warto? Budowa własnego domu to poważne przedsięwzięcie. Na etapie planowania domu coraz większą popularność zyskuje wybór gotowego projektu. Po pierwsze, takie rozwiązanie to optymalizacja kosztów związanych z projektowaniem. Po drugie, to źródło gotowych rozwiązań architektonicznych, powtarzalnych i sprawdzonych na wielu budowach. Większość z proponowanych projektów była już przez kogoś budowana a projekty typowe dostosowane są na bieżąco pod potrzeby klientów. Po trzecie - szeroki wybór. Nasza oferta obejmuje wiele kategorii, w tym domy tanie w budowie, nowoczesne itd. Dodatkowo nasza firma HOUSECOLLECTION proponuje wideo wizualizację każdego projektu na stronie internetowej."

Co powinien uwzględniać projekt Twojego domu?

• wielkość działki,
• kształt działki,
• otoczenie działki.

Pamiętaj o uzbrojeniu działki! Sprawdź czy w jej okolicach znajduje się sieć wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna i gazowa. Zapoznaj się z kosztami podłączenia poszczególnych sieci. Brak sieci gazowej będzie wiązał się z instalacją zasilania ze zbiornika gazu płynnego. Jeżeli na Twoim terenie nie ma możliwości podłączenia się do kanalizacji wiąże się to z decyzją o budowie szamba lub przydomowej oczyszczalni.

Indywidualna oczyszczalnia ścieków jest pod względem wygody doskonałą alternatywą dla szamba. Korzyści ekonomiczne trzeba jednak rozpatrywać w dłuższym okresie. Wybudowanie szamba kosztuje mniej niż zamontowanie oczyszczalni, ale jego eksploatacja jest znacznie droższa niż utrzymanie indywidualnej oczyszczalni. Inwestycja zwróci się dopiero po kilku latach. Potem będzie już tylko przynosić korzyści.

Dominika i Dawid Myk, MYK KONSTRUKCJE:

„Budowa domu to wieloetapowy proces inwestycyjny. Począwszy od projektu, przez uzgodnienia, uzyskanie pozwolenia, aż po odbiory. Każdy krok jest czasochłonny i wymaga regularnego kontaktu z odpowiednimi organami administracji. Jeśli potrzebujesz wsparcia w swojej inwestycji, chciałbyś uniknąć biegania po urzędach, zasięgnij porady firmy, z którą zbudujesz swój dom od podstaw! Z firmą MYK KONSTRUKCJE nie tylko zaprojektujesz budynek, ale uzyskasz profesjonalną obsługę formalno-prawną, doradztwo techniczne, kompleksowy projekt budowlany. Posiadamy wieloosobowy zespół specjalistów oraz wieloletnie doświadczenie w zakresie projektowania i prowadzenia budowy."

Na co zwrócić uwagę podczas wyboru wykonawcy?

Szukając podwykonawców należy dokonać dokładnego researchu. Oczywiście, z reguły ciąży na nas presja czasu, nikt nie lubi przeciągających się remontów. Jednak niemal każdy z nas niejednokrotnie przekonał się, że szybko nie znaczy dobrze. Na pewno nie raz słyszałeś się przypadkach, podczas których nasi znajomi czy rodzina niezadowoleni z fachowców czy przedłużającego się czasu remontu kilkakrotnie zmieniali firmę remontową. Niestety, wybór odpowiednich fachowców to nie lada wyzwanie, dlatego warto skorzystać ze sprawdzonej metody, czyli poczty pantoflowej. W ten sposób najszybciej możemy znaleźć solidnych i wyspecjalizowanych w swoim fachu ekspertów.

Warto też pamiętać o zasadzie – jak coś jest do wszystkiego, to bywa do niczego. Zgodnie z nią z ograniczonym zaufaniem traktujmy firmy, które reklamują się hasłem, że wykonują wszystkie prace na budowie. Lepiej jest pomyśleć o zatrudnieniu kilku fachowców w swojej dziedzinie, niż ludzi „od wszystkiego.

Zanim nawiążesz współpracę z firmą nie zapomnij poprosić o sporządzeniu dokładnego kosztorysu (włącznie z niezbędnymi materiałami) oraz określenie jaki czas będzie potrzebny na wykonanie zlecenia. Pamiętaj o spisaniu umowy, której dokładnie przedstawisz prawa i obowiązki każdej ze stron. Dzięki temu prostemu zabiegowi możesz uniknąć nieprzewidzianych konsekwencji podejmowania współpracy „na lewo”.

Jak wybrać materiały budowlane?
Sklepów oraz marketów z materiałami budowlanymi jest mnóstwo. Na rynku znajdziemy cały przekrój asortymentu w różnych cenach oraz o różnej jakości. Podczas wyboru odpowiednich materiałów nie warto kierować się jedynie niską ceną. Szczególną uwagę należy zwrócić na jakość oraz parametry użytkowe. W końcu dom ma przetrwać w dobrym stanie całe lata!

Jacek Rutkowski, Mat-Bud Sp. z o.o. Sp. K.:

W naszym kraju większość domów buduje się z cegieł, pustaków i bloczków. To tanie, sprawdzone rozwiązanie, ale niestety czasochłonne. Taka budowa trwa zazwyczaj prawie rok, zakładając, że nie przeszkodzi nam w tym pogoda. Dlatego nasi klienci coraz częściej sięgają po prefabrykanty, czyli już gotowe elementy konstrukcyjne, takie jak schody, belki czy całe ściany.

Na czym można oszczędzić podczas budowy domu?
Jeśli planujemy ekonomiczne rozwiązania podczas budowy domu warto skorzystać z gotowego projektu domu. Kolejny element, na którym można zaoszczędzić jest brak podpiwniczenia. Piwnica może zwiększyć ogólne koszty nawet o 15%. Warto postawić na najprostszy dach, skomplikowana konstrukcja zwiększy całkowitą cenę budowy to nawet 40%. Przeceny w marketach budowlanych oraz ich hurtowy zakup również świetna metoda na zaoszczędzenie sporej kwoty.

Na ostateczny kosztorys wpływa m.in. typ dachu. Im mniejsza jest liczba połaci, załamań i nietypowych rozwiązań, np. miejsc na okna dachowe o niestandardowym kształcie, tym tańsza będzie realizacja. Najtańsze w wykonaniu są klasyczne dachy dwuspadowe. Taki dach będzie też generował mniejsze straty ciepłego powietrza w porównaniu np. z dachem kopertowym.

Na czym nie wolno oszczędzać podczas budowy domu?
Na czym nie warto oszczędzać? Na jakości i bezpieczeństwie. Kiepskiej jakości materiały budowlane w czasie użytkowania mogą zaprocentować wieloma usterkami, pęknięciami czy uszkodzeniami. Popękana ściana, przeciekający dach to ostatnie rzeczy, których chcesz doświadczyć po przeprowadzce do nowego lokum. Kolejnym punktem, na którym zdecydowanie nie warto oszczędzać są specjaliści. Tani, nie znaczy dobry. Podczas wyboru architekta, geodety czy fachowców liczy się zaangażowanie i profesjonalizm.

Leszek Olszewski, Usługi Geodezyjne „AZYMUT” Leszek Olszewski:

„Zatrudnienie doświadczonych wykonawców wpływa nie tylko na funkcjonalność domu, ale także na oszczędności związane z jego budową. Profesjonaliści precyzyjnie wyliczą, ile materiałów zostanie zużytych podczas pracy. Dzięki temu unikniemy zakupu zbyt dużej ilości materiałów. Korzyścią wynikającą z nawiązania współpracy ze sprawdzoną ekipą jest także mniejsze ryzyko błędów konstrukcyjnych. Niedoświadczeni wykonawcy mogą niewłaściwie wykonać swoją pracę, a skutki zaniedbań czy niestaranności mogą pojawić się dopiero po zakończeniu budowy. Wiąże się to wówczas z koniecznością wykonania kosztownych i czasochłonnych napraw”

Co musisz wiedzieć o otoczeniu swojego domu?

Czy wiesz jaki rodzaj gruntu znajduje się pod Twoim domem? Czy gleba pod Twoim domem jest sucha, piaszczysta czy podmokła? W tym celu należy zajrzeć do ewidencji gruntów i budynków, przyda się również wgląd w mapy geologiczne lub hydrologiczne, które są dostępne w urzędzie gminy.

Poznaj swoich sąsiadów! Sprawdź, czy oprócz domków jednorodzinnych w Twojej okolicy nie znajduje się źródło hałasu oraz brzydkich zapachów, np. wysypisko śmieci, ubojnia drobiu, duża fabryka czy oczyszczalnia ścieków, sortowni śmieci czy fabryki.

Co znajduje się w Twojej okolicy? Jeśli jesteś osobą zmotoryzowaną, pobliski sklep, szkoła podstawowa czy ośrodek zdrowia może nie być dla Ciebie najważniejszy. Warto jednak pamiętać, że decydując się na budowę domu prawdopodobnie wiążesz się z danym miejscem na wiele lat. Warto więc myśleć perspektywicznie mając na uwadze, że w przyszłości takie udogodnienia mogą okazać się bardzo istotne.

Sprawdź, czy dojazd do Twojej posesji nie jest utrudniony! Brak asfaltowej drogi, może stanowić duże utrudnienia w okresie jesienno-zimowym. A brak przystanku autobusowego w Twojej okolicy w przyszłości może być dużym utrudnieniem dla Twoich dzieci.

Jakie sprawy urzędowe musisz załatwić podczas budowy domu?

Ważne dokumenty podczas budowy domu
Pamiętaj, księgi wieczyste w przeciwieństwie do prawa własności obowiązują przez ograniczony czas (są wydawane na 99 lat). Właściciel nieruchomości, który posiada wieczyste prawo użytkowania może wystąpić do starosty o nadanie własności. Opłata za przekształcenie zależy od wartości nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy.

Niezwykle istotną sprawą jest odpis aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Stanowi podstawowy dokument prawny uprawniający do dysponowania posesją oraz obowiązuje on aż do momentu wpisu do księgi wieczystej.

Nie zapomnij o ubezpieczeniu nieruchomości!
Przed zakupem ubezpieczenia warto polegać na specjaliście i niekoniecznie kierować się najniższą ceną, bo te wcale nie są wysokie w przypadku ubezpieczenia domów w stadium budowy. Ogień, silne wiatry, wypadek i inne anomalia pogodowe mogą spowodować duże straty. Spalone mury, zerwany dach, czy kradzież zainstalowanych już urządzeń czy instalacji to niekiedy kolejne wyzwania...

Przemysław Wojciechowski, Wojciechowski Finanse Ubezpieczenia:

„Ubezpieczenie dzielimy na trzy części. Pierwsza to ochrona budynku przed zdarzeniami losowymi - mury oraz wszelkie stałe elementy, jak okna, grzejniki, instalacje, czyli wszystko to, czego bez użycia narzędzi nie da się usunąć. Druga: jeśli nasz budynek jest "zamknięty" możemy ubezpieczyć go od kradzieży i dewastacji. Nierzadko przecież słyszy się, że doszło do włamania na terenie budowy i zginęły materiały budowlane, grzejniki, okna czy nawet instalacja elektryczna! Kolejną sprawą jest ochrona naszych interesów, a dokładnie odpowiedzialność cywilna. Właściciel terenu ponosi za niego pełną odpowiedzialność. Jeśli ucierpi czyjeś zdrowie, życie lub mienie, ubezpieczyciel zabezpieczy nas przed odpowiedzialnością finansową. Przykład? Podczas instalacji blachodachówki w wyniku nagłego porywu wiatru, jeden z płatów blachy odleciał na sąsiednią działkę i uderzył w auto, co spowodowało uszkodzenie lakieru. Boję się pomyśleć co by było, gdyby zamiast pojazdu w tym miejscu stał człowiek..."

Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie na budowę domu? Budując dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granicę działki, zgodnie z nowymi przepisami zamiast pozwolenia możesz złożyć zgłoszenie z projektem budowlanym. Dodatkowo do zgłoszenia musisz dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, informację o obszarze oddziaływania obiektu, projekt zagospodarowania działki wraz z opisem technicznym instalacji wykonany przez projektanta.

Natomiast, jeżeli jesteś inwestorem, którego budowa wykracza poza obszar oddziaływania projektu obowiązuje Cię uzyskanie pozwolenie na budowę. Wówczas do pozwolenia na budowę dołączamy, m.in.:

• 4 kopie projektu budowy domu,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych,
• oświadczenia o dostawie mediów oraz warunkach przyłączenia do sieci (wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowej),
• oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,
• opinię geotechniczną,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Budowa domu to temat, który wiąże się z wieloma poważnymi decyzjami do podjęcia. Proces powstawania wymarzonego domu jest trudny oraz może ciągnąć się miesiącami, a nawet latami. Dlatego, zanim zdecydujesz się na budowę warto stworzyć dokładną strategię oraz plan, według którego będziesz mógł działać. Należy pamiętać, że budowa domu wymaga cierpliwości. Warto kierować się jakością wykonania oraz postawić na bezpieczeństwo Twoje i Twojej rodziny.

Własny dom można wybudować już w cenie przeciętnego mieszkania. To większa przestrzeń do życia, własny ogród, spokój od miejskiego zgiełku i lepsza "izolacja" od sąsiadów. Ale trzeba pamiętać, że dom wymaga też większego zaangażowania. Dlatego dużo osób decyduje się na dom dopiero gdy dzieci się usamodzielnią i będzie więcej czasu na dbanie o nieruchomość.

Partnerzy artykułu:

- Expobud Domy Sp. z o.o. Sp. K. - Toruń
- Agnieszka Kuzera Partner Nieruchomości - Toruń
- GEOHOUSE Geodezja i Nieruchomości Jakub Nowicki - Inowrocław
- Geosonar Tomasz Sawko - Toruń
- MYK KONSTRUKCJE - Bydgoszcz, Zławieś Wielka, Pruszcz
- Firma HouseCollection - Zławieś wielka
- PW. Mat-Bud Sp. z o.o. Sp. K. - PW. Mat-Bud Sp. z o.o. Sp. K.
- Usługi Geodezyjne „AZYMUT” Leszek Olszewski - Bydgoszcz
- Wojciechowski Finanse Ubezpieczenia - Toruń
- Pośrednictwo w Obrocie Nieruchomościami Gorzelańczyk Andrzej - Inowrocław