Ustawa deweloperska. Bankructwo dewelopera nie będzie już groźne [ZMIANY 2018]

UOKiK chce lepiej chronić kupujących nieruchomości, więc przygotował założenia projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Gdy projekt rozwiązań będzie gotowy, ma trafić do konsultacji.

Zmiany mają zapewnić nabywającym nieruchomości bezpieczeństwo w przypadku upadłości dewelopera, zaprzestania prac na budowie, nieterminowego przeniesienia własności czy wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Jakich zmian chce urząd
Zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze (OMRP) bez zabezpieczeń, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z harmonogramem (jednak nie kontroluje postępów prac).

- Korzysta z nich ok. 80 proc. deweloperów. Nie chronią one dobrze konsumentów przed utratą pieniędzy np. gdy firma budująca mieszkania upadnie albo nie rozpocznie czy nie dokończy budowy - wyjaśnia Marek Niechciał, prezes UOKiK.

Po zmianach wpłaty klientów będą trafiać na: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań) albo OMRP, ale z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Dzięki temu w razie upadłości dewelopera kupujący odzyskają całą kwotę.

Wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma m.in. dokładnie sprawdzać, czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie tak, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości. A gdy deweloper zaprzestanie budowy, bank będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na rachunku pieniądze.

Po zmianach MRP będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, które zostanie wyodrębnione z przedsięwzięcia deweloperskiego. W razie problemu, nabywcy łatwiej będzie dochodzić roszczeń, niż gdyby MRP obejmował jak teraz całe, często wieloetapowe, przedsięwzięcie.

Urząd chce, by deweloper mógł zamknąć konto dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie mógł zawierać tylko umowy sprzedaży, takie jak na rynku wtórnym. Będą go nadal obowiązywały przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i procedury odbioru lokali.

Gotowe lokale i garaże też
Obecna ustawa chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Mieliby też takie same prawa związane z odbiorem lokalu i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji.

Po zmianach ustawa ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki.

Są też plany uregulowania umowy o rezerwację mieszkania zawierane np. na czas potrzebny do otrzymania kredytu. Opłata rezerwacyjna nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny i miałaby mieć charakter kaucji. W przypadku zawarcia umowy będzie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

- Nie bójmy się pytać o szczegóły związane z inwestycją i jej otoczeniem. Dokładnie czytajmy prospekt informacyjny (dokument, w którym opisane są wszystkie szczegóły dotyczące projektu - technologii wykonania budynku, dostępnych mediów i samego mieszkania - układu pomieszczeń, standardu wykończenia i rodzaju instalacji) - radzi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży Red Development. O co pytać dewelopera?

• Czy ma prawomocne pozwolenie na budowę?
• Jak będzie wyglądać otoczenie inwestycji?
• Jakie są warunki odstąpienia od umowy?
• Jak wyglądają zrealizowane inwestycje dewelopera?
• Jak finansuje inwestycję?
• Ile jest etapów i jaki mają wpływ na terminarz płatności?
• Co obejmuje standard deweloperski?
• Czy kupno garażu jest obowiązkowe?