Tydzień z mieszkaniem. Zakładowe na własność

Mieszkanie zakładowe można wykupić nawet za 5 proc. ceny rynkowej. Uprawnienie to przysługuje nie tylko najemcy, ale także osobom, które z nim stale zamieszkują.
Właścielami mieszkań zakładowych są zakłady pracy. Tylko one mają prawo podjąć decyzję o tym, czy konkretne mieszkania przeznaczają do sprzedaży. O swojej decyzji informują na piśmie osoby zajmujące lokale.
Preferencyjne warunki zakupu mieszkań zakładowych gwarantuje ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa.

Kto może się ubiegać?

Możliwość nabycia tego typu lokali na korzystnych warunkach mają jedynie osoby uprawnione. Ustawa zalicza do nich najemców zajmujących mieszkanie zakładowe na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale.
Za osobę uprawnioną uznaje się także pracownika zbywcy albo poprzednika prawnego zbywcy, z którym przed dniem 12 listopada 1994 roku zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy.

Ponadto uprawnione są osoby stale zamieszkujące z najemcą w chwili jego śmierci. Do nich zalicza się: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodziców, dziadków), rodzeństwo, osobę go przysposabiającą albo przez niego przysposobioną oraz osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Prawo do wykupu ma także osoba bliska, która uzyskała prawo najmu w zamian za mieszkanie dotychczas zajmowane w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika zbywcy. Ustawa ogranicza to prawo tylko do jednej osoby bliskiej i tylko przy nabyciu jednego mieszkania. Gdyby więc po śmierci pracownika doszło do zmiany jednego większego mieszkania na dwa mniejsze, i w jednym z nich prawo najmu uzyskałaby wdowa, a w drugim dziecko pracownika - uprawnienie do wykupu zajmowanego lokalu na preferencyjnych zasadach miałaby tylko jedna z tych osób.

Najpierw zawiadomienie

Osobom uprawnionym przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania. Oznacza to, że jeśli zostaną na piśmie zawiadomione o przeznaczeniu mieszkania do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w jego nabyciu i nie złożą pisemnego oświadczenia o zamiarze wykupu lokalu - wówczas prawo pierwszeństwa im wygaśnie.
Najemca lokalu, który otrzymał takie pismo, powinien w ciągu trzech miesięcy oświadczyć na piśmie, że chce dokonać wykupu lokalu. Wykazy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż są wywieszane w siedzibach jednostek organizacyjnych zbywcy, na okres nie krótszy niż trzy miesiące.

Jaka cena?

Cenę mieszkania przeznaczonego do sprzedaży ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena ta obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udział w nieruchomości wspólnej.
Ustaloną w ten sposób cenę zbywca może obniżyć i zastosować następujące upusty:
- 6 proc. za każdy rok pracy osoby uprawnionej,
- 3 proc. za każdy rok najmu tego mieszkania - przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95 proc. ceny sprzedaży mieszkania.
Do okresu pracy, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z przedsiębiorstw po 1 sierpnia 1990 roku oraz okresy pracy w przedsiębiorstwie państwowym lub jednostce organizacyjnej, które wykonywały lub wykonują zadania na rzecz zbywcy lub jego poprzednika prawnego.
Na wniosek osoby stale zamieszkałej z najemcą w chwili jego śmierci (małżonka, zstępnego: dzieci, wnuków, wstępnego: rodzica, dziadka, rodzeństwa, osoby, którą przysposobił lub która jego przysposobiła albo osoby pozostającej z nim we wspólnym gospodarstwie domowym) - uwzględnia się, zamiast zaliczonego jej okresu pracy lub najmu, okres pracy lub najmu najemcy - jeżeli jest korzystniejszy.
Gdy osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej), cena nabycia mieszkania ustalana jest na 5 proc. jego wartości.

Zawsze na wniosek

Nie zawsze trzeba czekać na zawiadomienie o przeznaczeniu lokali do sprzedaży. Najemca sam może również złożyć wniosek o wykupienie mieszkania.
We wniosku należy zawrzeć:
- imię i nazwisko, adres wnioskodawcy,
- nazwę i adres podmiotu, do którego kierowany jest wniosek,
- podanie podstawy prawnej wniosku, czyli art. 4 ust. 3 ustawy o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r., nr 4, poz. 24 ze zm.),
- powołanie podstawy, na jakiej uprawniony może wystąpić z wnioskiem: najem (trzeba podać jak długo trwał), zatrudnienie (liczbę lat), w przypadku osób bliskich występujących o nabycie lokalu po śmierci najemcy- stopień pokrewieństwa z najemcą.
Ponadto do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
- decyzję o przydziale lokalu, albo umowę najmu, która została sporządzona przed 12 listopada 1994 roku,
- zaświadczenie o zameldowaniu,
- kserokopię dowodu osobistego,
- decyzję o ustaleniu prawa do emerytury (ten dokument ma duży wpływ na uzyskanie dużej bonifikaty),
- odpis skrócony aktu zgonu (gdy o wykup starają się osoby bliskie zmarłego najemcy, które z nim razem mieszkały),
- odpis skróconego aktu małżeństwa (gdy o wykup stara się wdowa albo wdowiec po zmarłym najemcy).
Aby wykupić mieszkanie, nie wolno zalegać z opłatami.
Firma ustali wartość mieszkania na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego i od niej określi bonifikatę. Wysokość bonifikaty zależy od długości stażu w firmie oraz długości trwania umowy najmu. Bonifikata nie może jednak przekraczać 95 proc. wartości ceny mieszkania, którą wskazał rzeczoznawca majątkowy.
O maksymalną bonifikatę mogą starać się emeryci, renciści oraz wdowy i wdowcy po nich. O wysokości bonifikaty decyduje zakład pracy. Kwotę, którą należy zapłacić za wykup mieszkania, można rozłożyć na raty. Umowa sprzedaży powinna zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego.

Bez zwrotu bonifikaty

Jeżeli sprzedamy mieszkanie przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia, wówczas jesteśmy zobowiązani do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrotu bonifikaty nie żąda się:
- gdy zbycie następuje na rzecz osoby bliskiej,
- w razie zamiany lokalu mieszklanego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystaną na cele mieszkaniowe,
- w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Przekazane spółdzielni

Wiele budynków spółdzielczych to dawne lokale zakładowe. Zostały one przejęte przez spółdzielnie mieszkaniowe wraz z lokatorami od przedziębiorstw państwowych. Lokatorzy takich mieszkań mogą zmienić status swojego mieszkania i stać się jego właścicielmi.
15 lipca 2009 roku Trybunał Konstytucyjny zakwestionował przepis, który pozwala na tani wykup mieszkań zakładowych od spółdzielni mieszkaniowych. Uznał, że niezgodny jest z konstytucją przepis, który nakazywał spółdzielniom sprzedaż mieszkań zakładowych ich najemcom za cenę równą wysokości wkładu budowlanego. Zdaniem sędziów Trybunału dopuszczalna jest sprzedaż mieszkań zakładowych przez spółdzielnie po cenach wolnorynkowych.

Obecnie najemcy lokali zakładowych, którzy mogą wystąpić do spółdzielni z żądaniem przeniesienia prawa własności, często nie są członkami spółdzielni, a przede wszystkim nie poniesli kosztów budowy lokalu. Nie powinni mieć więc prawa do zakupu mieszkania wyłącznie po zapłaceniu ceny równej wysokości wkładu budowlanego.
To nie pierwsze tego typu orzeczenie TK dotyczące uwłaszczenia spółdzielców. W grudniu 2008 roku zakwestionował on konstytucyjność przekształceń mieszkań lokatorskich i własnościowych w odrebną własność. W ich jednak przypadku zdecydował się na odroczenie utraty ważności przepisów do końca 2009 roku