Jaką umowę wybrać przy zlecaniu robót budowlanych? [porada eksperta]

Jest jednak jednym z najważniejszych elementów procesu inwestycyjnego - determinuje m.in. relacje stron, rozwiązywanie sporów, sposób rozliczeń. Na co zwracać uwagę przy jego wyborze?

Czytaj też: Inwestor może otrzymać od państwa dofinansowanie na modernizację

Jaką umowę wybrać przy zlecaniu robót budowlanych, pierwszy etap - wizja

Przed wyborem rodzaju umowy, inwestor powinien zakończyć etap koncepcyjny swojego przedsięwzięcia - czyli wiedzieć dokładnie:

- co chce wybudować,

- czemu obiekt będzie służył (wstępnie określona funkcja).

Dobrym narzędziem do rozpoczęcia tego etapu, wymyślonym przez Leonardo Da Vinci, jest mapa myśli, która pozwala rozrysować naszą koncepcje jako zhierarhizowany, uporządkowany według pewnej logiki, zbiór celów, uwarunkowań, wymagań, wstępnej listy czynności.

II etap - wybór rodzaju umowy

Podstawowe typy umów zawierających roboty budowlane to:

- budowa na podstawie projektu dostarczonego przez inwestora,

- zaprojektuj i wybuduj,  zaprojektuj, wybuduj i obsługuj.

Wybór zależy od m.in. od zaawansowania i złożoności posiadanej przez inwestora koncepcji, jak i innych uwarunkowań (pożądany czas na realizację, specyficzne cele biznesowe). Tutaj skupiam się na wskazaniu ryzyk dwóch pierwszych, podstawowych typów umów.

Budowa na podstawie projektu dostarczonego przez inwestora - w tym trybie mamy dużo bardziej sprecyzowany przedmiot zamówienia, jednak występuje ryzyko błędów projektowych, które będzie obciążać inwestora. Inwestor może się zabezpieczyć, stosując odpowiednie zapisy w umowie, zarówno z projektantem jak i wykonawcą robót. Jednak każdy zapis zabezpieczający inwestora przed ponoszeniem ryzyka, przerzucający odpowiedzialność na wykonawcę, podnosi cenę wykonania - gdyż "sprzedajemy" dane ryzyko do wykonawcy.

Zaprojektuj i wybuduj - ta forma ma swoje przewagi jeśli chodzi o szybkość wykonania inwestycji - inwestor nie musi jeszcze dysponować projektem technicznym i przenosi odpowiedzialność za opracowanie projektu na Wykonawcę. Jednak ta metoda niesie ze sobą pewne ryzyka. Wszystko, co nie jest zdefiniowane w wymaganiach inwestora, będzie wycenione przez wykonawcę w sposób dla niego dogodny. Na etapie realizacji możemy chcieć np. zmienić typ umywalek zaproponowanych przez wykonawcę i spotkać się z sytuacją, że będziemy musieli "dołożyć" aby otrzymać umywalki, które spełniają nasze oczekiwania - jeśli nie doprecyzowaliśmy takiego wymogu w opisie zamówienia.

Przygotowując się do udzielenia zamówienia, inwestor musi mieć świadomość występujących ryzyk i po czyjej stronie leżą. Musi rzetelnie opisać przedmiot zamówienia. Inwestor musi się też spodziewać, że żadna inwestycja nie zostanie wybudowana bez zmian i negocjacji z wykonawcą robót - i przewidzieć metodę postępowania w takiej sytuacji w umowie. Dobrą praktyką jest zatrudnienie kierownika projektu, który będzie konsultantem inwestora, na samym początku procesu inwestycyjnego.

Czytaj też: Inwestycje. Zamień ZUS i OFE na... wino!