Odwrócony kredyt hipoteczny - ministerstwo przygotowało założenia ustawy. Ma chronić seniorów

Odwrócony kredyt hipoteczny będzie korzystniejszy od tego, co dziś proponują prywatne fundusze hipoteczne. Pozwoli seniorom być do śmierci właścicielem mieszkania czy domu, a jednocześnie otrzymywać od banku pieniądze.

Gotowe są założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Czekają na to starsze osoby, które posiadają mieszkanie lub dom, mają niska emeryturę i chcą poprawić swoją sytuację.

Teraz mogą skorzystać z oferty kilku działających w kraju funduszy hipotecznych. Oferują one dożywotnią rentę w zamian za prawo do nieruchomości. Senior z chwilą podpisania umowy przestaje być właścicielem mieszkania czy domu.

Wypłacana renta po 20 latach pokrywa około jednej trzeciej wartości nieruchomości.

Co proponuje rząd

Czego ustawa nie ma regulować

1. sposobu, w jaki ma być kalkulowana kwota kredytu, ani jego maksymalnej kwoty. Czyli to bank będzie decydował, jakiej wysokości kredyt może dać za konkretny dom, mieszkanie.
2. sposobu wypłaty: jednorazowo, czy kwota płacona w ratach
3. rodzajów nieruchomości, na które bank może ustanowić hipotekę pod odwrócony kredyt. Nie jest więc powiedziane, że tylko dom lub mieszkanie.
4. kto poniesie koszty związane z umową, np. wyceny nieruchomości
5. minimalnego wieku osób, które mogą zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego

W umowie odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się przekazać właścicielowi domu czy mieszkania określoną kwotę pieniędzy do dyspozycji.

Zabezpieczeniem jest hipoteka lub prawo własności. Właściciel zobowiązuje się zaś do określonych obowiązków wobec nieruchomości.

Założenia ustawy przygotowane przez Ministerstwo Finansów opiniował zespół, w którego skład wchodzili przedstawiciele banków oraz organizacji reprezentujących seniorów.

Co proponuje rząd?
Zasady udzielania odwróconego kredytu hipotecznego regulować ma specjalna ustawa. Teraz umowy z funduszami hipotecznymi zawierane są na podstawie Kodeksu cywilnego.

Przepisy o odwróconym kredycie hipotecznym nie określają minimalnego wieku osób, które mogą zawrzeć taką umowę. Zakłada się jednak, że jest to oferta dla osób starszych.

Zaleta odwróconego kredytu hipotecznego jest to, że senior do śmierci pozostaje właścicielem mieszkania. Potem nie przechodzi ono automatycznie na własność banku.

W ciągu 12 miesięcy bank musi się rozliczyć ze spadkobiercami, umieścić odpowiednie powiadomienie w prasie. Spadkobiercy mogą spłacić bankowi wypłacone zmarłemu pieniądze (z odsetkami) i przejąć nieruchomość. Jeśli bank zostanie właścicielem, to musi spadkobiercom przekazać nadwyżkę (o ile taka będzie) z wartości nieruchomości (lub kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomniejszonej o wypłacone raty. Innymi słowy - jeśli zmarły otrzyma np. tylko kilka rat kredytu, a nieruchomość będzie dużej wartości, to spadkobiercy albo spłacą te raty bankowi i odzyskają dom, albo bank sprzeda dom, potrąci sobie wypłacone raty (i inne określone w umowie koszty), a resztę przekaże spadkobiercom.

Tylko firmy pod nadzorem

Kto podpisze umowę

Umowę o kredyt hipoteczny będą mogły podpisać osoby, które mają:
- prawo własności nieruchomości
- prawo własności ułamkowej części nieruchomości
- prawo użytkowania wieczystego gruntu
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły oferować tylko instytucje określone w ustawie, czyli banki, oddziały banków zagranicznych i instytucji kredytowych działających na podstawie ustawy o prawie bankowym, które podlegają Komisji Nadzoru Finansowego.

Nie oznacza to, że usług o podobnym charakterze (np. dożywotnia renta w zamian za prawo własności mieszkania) nie będą mogły oferować inne instytucje, np. te, które robią to dziś.

Przed podpisaniem umowy bank będzie musiał przedstawić klientowi informacje niezbędne do podjęcia decyzji. Służyć do tego będzie jednolity, standardowy druk. Po to, żeby senior bez problemu mógł porównać ofertę różnych banków.

Od umowy - na określonych w ustawie warunkach, będzie mógł odstąpić i senior, i bank.

Jeśli umowę podpisze kilku współwłaścicieli, to po śmierci jednego z nich pozostali otrzymywać będą raty w niezmienionej wysokości.

Na połowę wartości

Kredyt ma być dodatkiem do posiadanej emerytury. Umowa z bankiem ma być zawierana na czas nieokreślony, ale pieniądze wypłacane będą przez określony w umowie czas, np. do wyczerpania kwoty kredytu.

Bank nie będzie mógł dopominać się dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu.

Nie będzie wypłaty dożywotniej, bo bank będzie musiał rozliczyć się ze spadkobiercami. Jeśli po wyczerpaniu kredytu okaże się, że wartość nieruchomości wzrosła, umowę będzie można przedłużyć.

Senior - ponieważ zostaje właścicielem mieszkania czy domu - będzie musiał dbać o bieżące naprawy i remonty, by nie pogorszył się stan techniczny domu, a tym samym nie spadła jego wartość. Do niego należeć będzie opłacanie należnych podatków, ubezpieczenie od zdarzeń losowych.

Wartość odwróconego kredytu hipotecznego z reguły nie przekracza połowy wartości nieruchomości. Tak przynajmniej jest w krajach, w których ta oferta dostępna jest od kilku czy kilkunastu lat.

To bufor bezpieczeństwa dla banku. Bo jeśli z jakichś powodów wartość kredytu przekroczy wartość nieruchomości, to bank nie będzie mógł domagać się od spadkobierców dopłacenia mu różnicy.

Banki się nie spieszą

Nie ma co jednak oczekiwać, że jak tylko przepisy wejdą w życie, banki zasypią nas wielością oferty. - Trochę to potrwa - nie ukrywa Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich, który uczestniczył w pracach nad założeniami. Nie przypuszcza, by zainteresowanie odwróconymi kredytami okazało się duże. - Teraz wszyscy o tym mówią, ale w Polsce jest tradycja innego sposobu przekazywania nieruchomości.

Czy może się okazać, że uchwalone przepisy pozostaną martwe? - Tak bym nie powiedział, ale banki na pewno nie stoją w blokach startowych.

Nie siać złudzeń

Senator Mieczysław Augustyn, przewodniczący parlamentarnego Zespołu do spraw osób starszych, czuwał nad tym, by przygotowywane przepisy chroniły interesy seniorów. Zachowanie prawa własności do śmierci i możliwość spłacenia długu przez spadkobierców to - według niego - dwie największe zalety ustawy.

- Nasz zespół będzie się domagał, by zagwarantować, że umowa musi być podpisywana w obecności, rodziny, spadkobierców lub urzędnika publicznego - mówi. - Osoby starsze, a zwłaszcza sędziwe nie mają do końca dobrego rozeznania własnej sytuacji prawnej, mimo że nie są ubezwłasnowolnione. W interesie banku i rodziny jest, by działać z pełną świadomością skutków prawnych.

Augustyn nie sądzi jednak, by odwrócony kredyt hipoteczny był korzystny dla 99 proc. emerytów posiadających nieruchomości. - Nie należy siać takich złudzeń - przestrzega. - Pewnie tak, jak na Zachodzie, skorzysta z tego 10-15 proc. seniorów posiadających nieruchomości.

Parlamentarzyści chcieliby uchwalić ustawę jeszcze w obecnej kadencji, by od początku 2012 roku mogła wejść w życie.