Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – jak to zrobić?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to temat, który budzi w Polsce wiele wątpliwości. 1 stycznia 2019 roku wejdzie w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Skutki tej zmiany prawnej dotkną niemal każdego, kto mieszka na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, a więc miliony Polaków. Wiele osób wciąż jednak nie wie, co dokładnie się zmieni po wprowadzeniu nowych przepisów i jakie działania należy w związku z tym podjąć. Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – co się zmieni?

Użytkowanie wieczyste jako forma „własności” pojawiło się w latach 60. XX wieku. Polega ono na tym, że nieruchomości gruntowe należące do Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy (np. działki budowlane) zostają oddane w użytkowanie osób prywatnych lub prawnych na 99 lat. W zamian za możliwość użytkowania terenu użytkujący musi właścicielowi gruntu zapłacić. Wysokość tej opłaty rocznej wynosi 0,3–3% ceny nieruchomości, a termin jej uiszczenia to koniec marca.

Po wejściu w życie nowego prawa użytkownicy wieczyści staną się współwłaścicielami użytkowanych gruntów. Nastąpi to z mocy prawa, a więc niejako automatycznie – dotychczasowa uciążliwa procedura przekształceniowa przestanie obowiązywać. Do dopełnieniu niezbędnych formalności nowi właściciele będą mogli w pełni i swobodnie dysponować gruntami, na których stoi ich dom jednorodzinny czy blok. Zniknie też roczna opłata, zastąpiona przez opłatę przekształceniową w 20 rocznych ratach. Po jej zakończeniu właściciele będą zaś płacić już tylko podatek od nieruchomości – dużo niższy od opłat za użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste a własność – jakie warunki?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność obejmie zarówno właścicieli domów jednorodzinnych, jak i mieszkań w blokach. W tym drugim przypadku jest jednak jeden warunek – przynajmniej jedno mieszkanie w danym bloku musi być wyodrębnione na własność w momencie wejścia w życie nowego prawa, czyli w dniu 1 stycznia 2019 roku.
Docelowo ustawa obejmie też grunty, na których znajdują się:

• miejsca postojowe,
• garaże,
• budynki zawierające zarówno lokale mieszkalne, jak i nieruchomości komercyjne – pod warunkiem, że mieszkania stanowią co najmniej 51 proc. powierzchni budynku.

Zobacz oferty: mieszkania na sprzedaż

W przyszłości nowe przepisy mają objąć także grunty, na których znajdują się tylko nieruchomości komercyjne, czyli lokale handlowe i usługowe. Ich właściciele według rządowych zapowiedzi będą płacili opłatę przekształceniową dłużej – przez 33 lata, a nie 20 jak w przypadku lokali mieszkalnych. Już teraz wiadomo jednak, że w przypadku tych gruntów przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie nastąpi w 2019 roku. Prace nad tymi przepisami dopiero trwają i są dość skomplikowane, co pozwala przypuszczać, że właściciele nieruchomości komercyjnych na dotyczące ich prawo jeszcze poczekają.

Likwidacja użytkowania wieczystego – jakie formalności?

Dotychczas obowiązująca procedura przekształcenia użytkowania wieczystego we własność przestanie obowiązywać. Żeby dokonać przekształcenia, od 1 stycznia 2019 roku wystarczy zaświadczenie, wydane bezpłatnie przez odpowiedni organ reprezentujący dotychczasowego właściciela gruntu. Będą to:

• dla gruntów Skarbu Państwa – starosta,
• dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego – wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

W zaświadczeniu każdorazowo wskazane zostanie, o jakiej nieruchomości mowa i na czyją własność ona przechodzi. Dokument będzie również zawierać informację o tym, ile wynosi opłata przekształceniowa i przez jaki okres trzeba ją płacić. Na wystawienie takiego zaświadczenia urzędnicy będą mieli maksymalnie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Na wniosek właściciela mieszkania czy domu urząd musi wydać zaświadczenie w ciągu 4 miesięcy.

Właściciel nieruchomości nie będzie musiał podejmować żadnych działań w związku z zaświadczeniem. Odpowiedni organ sam wyśle kopię dokumentu do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Będzie mieć na to 14 dni od dnia wydania zaświadczenia. Następnie sąd wpisze informację o zamianie użytkowania wieczystego we własność w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Na tym formalności się kończą – rząd zapowiada, że cały proces ma przebiegać maksymalnie prosto.

– Dzięki ustawie od 1 stycznia 2019 roku wszyscy, którzy w Polsce posiadają mieszkanie albo dom, będą ich pełnymi właścicielami. Zabezpieczyliśmy środki na potrzeby ksiąg wieczystych i sądownictwa, tak by ta operacja przebiegała sprawnie – zapowiedział wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Użytkowanie wieczyste a własność – jaka wysokość opłaty przekształceniowej?

Opłata przekształceniowa zastąpi dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste. Spłacana będzie w 20 rocznych ratach w terminie do 31 marca każdego roku lub od razu w całości. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie taka sama jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obowiązująca w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r.

Opłata przekształceniowa będzie stała. Urzędy będą mogły dokonywać jej waloryzacji nie częściej niż raz na 3 lata, zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości określonym przez Główny Urząd Statystyczny. Oznacza to, że gminy nie będą mogły swobodnie podnosić wysokości tej opłaty, jak to niestety często miało miejsce w przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste – potrafiły one rosnąć skokowo nawet o kilkaset procent.

Opłata przekształceniowa – kto zapłaci?

Jeśli chodzi o bloki, właściciele mieszkań w formie wyodrębnionej własności będą sami płacić opłatę przekształceniową. W przypadku lokali o spółdzielczym lub lokatorskim prawie własności wnoszenie opłaty jest obowiązkiem spółdzielni. Należy oczywiście liczyć się z tym, że w celu zebrania odpowiednich środków pieniężnych spółdzielnia może podnieść mieszkańcom budynku rachunki.

Właściciel nieruchomości, który znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej, będzie mógł ubiegać się o zmniejszenie wysokości opłaty. Wniosek o zmniejszenie należy złożyć najpóźniej 14 dni przed upływem terminu płatności w danym roku. W uzasadnionych przypadkach odpowiedni organ może zadecydować o przesunięciu terminu, w jakim trzeba wnieść opłatę (maksymalnie do końca roku kalendarzowego) lub o rozłożeniu jej na raty.

Co ważne, jeśli właściciel mieszkania czy domu sprzeda nieruchomość przed spłaceniem całości opłaty przekształceniowej, obowiązek uiszczania corocznej opłaty przejdzie na nowego właściciela.

Opłata przekształceniowa – warto zapłacić wcześniej

Ci, którzy postanowią spłacić opłatę przekształceniową wcześniej, sporo na tym zaoszczędzą. W przypadku zapłacenia całej kwoty z góry właściciele lokali położonych na gruntach należących dotąd do Skarbu Państwa mogą uzyskać znaczną bonifikatę. Zniżka wyniesie:

• w pierwszym roku po przekształceniu – 60 proc.,
• w drugim roku – 50 proc.,
• w trzecim roku – 40 proc.,
• w czwartym roku – 30 proc.,
• w piątym roku – 20 proc.,
• w szóstym roku – 10 proc.

Spłacenie całej kwoty w późniejszym terminie oznacza, że właścicielowi lokalu nie przysługuje już żadna zniżka.

Co ważne, powyższe informacje dotyczą tylko gruntów dzierżawionych od Skarbu Państwa. Jeśli chodzi o działki należące do gmin, samorządy same zadecydują, czy zastosować bonifikaty i w jakiej wysokości. Rząd nie może nic gminom narzucić w tej kwestii, ponieważ naruszałoby to konstytucyjną zasadę autonomii samorządów. Można jednak przypuszczać, że rady gmin w wielu przypadkach uchwalą bonifikaty podobne do tych obowiązujących przy gruntach Skarbu Państwa. Zniżki mogą być nawet bardziej atrakcyjne – do 90 proc.