Trzy uchwały na problemy z rozliczaniem opłat za ciepło w spółdzielczych blokach

Walne Zgromadzenie Członków Kujawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w dniu 21 maja 2018r. głosowało w większości niestety … za dalszym łamaniem prawa.
 

Projekty trzech uchwał przedłożone przez grupę mieszkańców którzy mają dość bierności Zarządu            i Rady zostały odrzucone.

Pierwszy projekt, to wniosek o przeprowadzenie audytu energetycznego. Do ogrzania 1 m3 wody wykorzystuje się 0,95 GJ energii (57 zł/m3). Cena ta jest jedną z najwyższych w kraju (jak nie najwyższa).
Ustawa Prawo energetyczne art. 45 a) ust. 13 mówi:

W przypadku gdy ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego w ciągu kolejnych 12 miesięcy przekracza 0,40 GJ w odniesieniu do m3 ogrzewanej kubatury budynku lub 0,30 GJ w odniesieniu do m3 przygotowanej ciepłej wody, właściciel lub zarządca budynku wykonuje audyt energetyczny tego budynku w celu określenia przyczyn nadmiernej energochłonności i wskazania sposobów ograniczenia zużycia ciepła przez ten budynek lub zmiany zamówionej mocy cieplnej.

Drugi projekt, to wniosek o prawo wyboru mieszkańca ustalania opłaty wg powierzchni, po prostu na podstawie oświadczenia woli, bez konieczności niszczenia podzielników lub fałszowania wskazań, bo nie każdy człowiek ma predyspozycje do oszukiwania i niszczenia cudzej rzeczy.
Ustawa Prawo energetyczne art. 45 a) ust. 11 a) mówi:

Jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może:

1) dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo

2) obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:

a) m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo

b) m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.

Trzeci projekt, to wniosek o doprecyzowanie zasad podziału kosztów na koszty wspólne i koszty dzielone wg wskazań podzielników. W ostatnim rozliczeniu 100% kosztów dostarczonej do całego budynku energii zapłacili mieszkańcy proporcjonalnie do wskazań podzielników.

Kto miał zero jednostek (lub znikome) nie zapłacił nawet za ogrzanie swojej łazienki, nie mówiąc
o udziale w ogrzaniu korytarzy i suszarni.

Pozostali zapłacili do 400% więcej od kosztu liczonego wg udziału powierzchni, który zgodnie
z ustawą jest wystarczający.
Ustawa Prawo energetyczne art. 45 a) ust. 8 mówi:.

 8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:
1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:

b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;

9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda:
1) zapewniała:
c) ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;
 

W Kujawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, wbrew przepisom ustawy, stosuje się sankcje karne dla osób, które chcą żyć normalnie i ogrzewać zimą swoje mieszkania. 

Dla mniej zorientowanych może być przydatna informacja, że koszt ciepła dostarczonego
do mieszkania, przy poprawnej eksploatacji sieci c.o., wynosi ok. 17 zł/m2/sezon.
Koszt „zużycia” przykładowego mieszkania o powierzchni 50 m2, to 850 zł.
Mieszkańcy obarczeni opłatami wyższymi (nawet ponad 4000 zł), ustalonymi wg wskazań podzielników lub wg karnego ryczałtu nigdy nie otrzymali racjonalnego uzasadnienia. Pozostaje im tylko droga sądowa „w walce”o poszanowanie swoich praw do poprawnie ustalanych opłat za ciepło.
Większość budynków nie jest przystosowana do rozliczeń wg podzielników, które nie są urządzeniami pomiarowymi, dlaczego zarząd stoi w zaparte, że to najlepsza metoda nie wiemy.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że Spółdzielnia nie jest stosownym organem by kogokolwiek karać a obecnie niestety tak jest. Od tego są odpowiednie instytucje, ale nie spółdzielnia.

Czy tak powinno być?

Krzywdzenie ludzi zawyżonymi opłatami, to ślepa uliczka.
Natomiast sporo wyroków przyznaje mieszkańcom poszkodowanym zawyżonymi opłatami zwroty i to do 10 lat wstecz. Zawyżone opłaty to "świadczenie nienależne".

Doprecyzowanie zasad podziału kosztów c.o. na koszty stałe (wg m2) i koszty zużycia (wg wskazań podzielników).
Ostatni temat jest najtrudniejszy. To właśnie od poprawnego podziału kosztów c.o. zależą nasze opłaty. 

Przypomnę, jakie obowiązki nakłada na zarządcę ustawa Prawo energetyczne.
Art. 45 a) ust. 9.

Mieszkańca najbardziej interesuje p. 1 c) - aby opłata nie była absurdalnie zawyżona.
Nie będzie to możliwe, jeżeli zarządca nie dopilnuje p. 1 b – oraz poprawnej eksploatacji urządzeń grzewczych i zezwoli mieszkańcom na wyłączanie grzejników, których nie wyposażył w głowice z blokadą spadku temperatury poniżej 16C.
Jeżeli nie wykonał izolacji pionów grzewczych i nie wyposażył wszystkich grzejników w budynku w podzielniki.
Jeżeli nie ustalił metoda obliczeniową poprawnych współczynników wyrównawczych. 
Bez zapewnienia określonych przepisami warunków technicznych poprawny podział ciepła i jego kosztu na wspólne i indywidualne wymaga nieco wysiłku, ale nie jest niemożliwy.
Wspólne są koszty ciepła, na którego emisję nie ma wpływu mieszkaniec (ciepło emitowane przez piony grzewcze, grzejniki na korytarzach i w łazienkach, jeżeli są pozbawione podzielników oraz koszt mocy).
Indywidualne są koszty ciepła emitowanego przez grzejniki w lokalu, wyposażone w termostaty i podzielniki.
W zasadzie to firmy, zatrudnione do obsługi swoich podzielników i rozliczeń, powinny po sezonie udzielić informacji, jaką część ciepła dostarczonego do budynku faktycznie zarejestrowały podzielniki.
Jednak firmy przeważnie uchylają się do udzielenia spółdzielni takiej informacji. Nie reagują także, kiedy rozliczenie jest wadliwe i nie proponują korekty rozliczenia z uwzględnieniem ciepła pionów.
Reklamacje mieszkańców, obarczonych absurdalnymi opłatami, są rozpatrywane wyłącznie w kategoriach technicznych podzielnika a nie wadliwości metody podziału kosztów na koszty wspólne i indywidualne. Metody, która nie uwzględnia warunków technicznych budynku i zachowań mieszkańców.
Czy jednak bez pomocy sprzedawcy podzielników nie jest możliwe ustalenie poprawnego podziału?
Jak najbardziej jest możliwe!
Można po sezonie grzewczym oszacować koszty wspólne, ustalając, ile ciepła oddały grzejniki pozbawione podzielników – te w łazienkach, na korytarzach, w suszarniach, itp.
 

Pracują one 24 godziny na dobę, zgodnie z automatem pogodowym, który decyduje o ich bieżącej mocy.
Dlaczego zarządcy nie kwapią się do obliczeń?
Taka analiza, wykonana przynajmniej raz, uświadomiłaby zarządców, że w realnym budynku, po termomodernizacji, nawet 80% ciepła dostarczonego z elektrociepłowni powinno stanowić koszt wspólny ogrzania nieruchomości. Potwierdzają to opinie biegłych sądowych.
****
Wadliwe rozliczenia to problem wielu spółdzielni w kraju.
Zastanawia mnie, dlaczego dopiero w postępowaniu sądowym pokrzywdzeni mieszkańcy muszą udowadniać swoje racje.
Czy spółdzielnie nie zatrudniają  choćby jednego technika, który by ogarnął problem i po sezonie obliczył, ustalił, oszacował, jaką część ciepła i jego kosztu należy podzielić solidarnie na wszystkich mieszkańców?
Może w Kujawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej ktoś taki się znajdzie.
Krzywdzenie ludzi zawyżonymi opłatami, to ślepa uliczka.
Prawo przewiduje 10 lat na żądanie zwrotu dopłat, jako „świadczenia nienależnego”.

Warto o tym pamiętać.

Prawo do ustalania opłaty wg powierzchni lokalu

W Polsce podzielniki nie mają statusu urządzenia pomiarowego i nie ma obowiązku ich stosowania.
Zgodnie z ustawą „Prawo o miarach” podzielniki nie mogą być stosowane do naliczania i poboru opłat, gdyż nie są legalizowane i nie posiadają certyfikatów upoważnionych instytucji.
Jeżeli nie ma w mieszkaniu urządzeń pomiarowych opłata powinna być określona na podstawie powierzchni lokalu i kosztu ogrzania 1 m2, jaki wynika z faktur za ciepło w przeliczeniu na powierzchnię budynku.
Spółdzielnie, które na własne ryzyko i odpowiedzialność zamontowały podzielniki są zobowiązane do uwzględnienia w regulaminie także zamiennego rozliczania. Mówi o tym ustawa "Prawo energetyczne".
 

Art. 45 a) ust. 12.

W tym miejscu warto dodać, że intencją ustawodawcy była ochrona obywateli przed opłatami naliczanymi błędnie, szczególnie wtedy, kiedy ich wysokość, ustalona na podstawie wskazań podzielników, przekraczała koszt średni.
Od października 2016 r. obowiązuje zapis ograniczający także „karne ryczałty” stosowane nagminnie przez spółdzielnie wobec osób, które nie godzą na podzielniki.
Art 45 a) 11a.

Nie muszę tłumaczyć, że "dochodzenie odszkodowania" dopuszcza możliwość udowodnienia w postępowaniu sądowym, że mieszkaniec zużył ciepło za wyższą kwotę, jednak jak dotąd nie znam wyroku, w którym by się to jakieś spółdzielni udało.
Natomiast sporo wyroków przyznaje mieszkańcom poszkodowanym zawyżonymi opłatami zwroty i to do 10 lat wstecz. Zawyżone opłaty to "świadczenie nienależne".
Można zatem powiedzieć, że wystarczy, żeby zarządy i rady nadzorcze spółdzielni mieszkaniowych przestrzegały prawa a nikomu krzywda się nie stanie. Opłata średnia pokrywa z nawiązką koszt ciepła dostarczonego do lokalu.
Nie ma zatem żadnego powodu, żeby mieszkaniec nie miał prawa wyboru - czy chce płacić z nawiązką opłatę średnią, czy woli uczestniczyć w loterii, jaką jest ustalanie opłat wg wskazań podzielników - na własne ryzyko. 

Żeby nie być gołosłownym doprecyzuję, dlaczego uważam, że są to w istocie projekty nawołujące do przestrzegania prawa.
 

Audyt.
 

W zasadzie powinien być wykonany zanim zakupi się podzielniki. Tak nakazuje zdrowy rozsądek. Najpierw trzeba ustalić i wyeliminować źródła strat ciepła, określić poprawnie zapotrzebowanie na moc oraz obliczyć współczynniki wyrównawcze, żeby zrównać koszt ogrzania 1 m2 lokali bez względu na położenie w budynku.
A co mówi o audycie ustawa Prawo energetyczne.
Art. 45 a) ust. 13.
 

Z kubaturą budynku mieszkaniec sobie nie poradzi, natomiast bez trudu sprawdzi, ile płaci za ogrzanie 1 m3 wody.
Jeżeli płaci za 1 m3 ciepłej wody więcej, niż 18 zł, to znaczy, że obowiązkiem zarządu jest wykonanie audytu energetycznego.

Artykuł  informuje o tematach projektów uchwał złożonych przez członków spółdzielni, które obejmują: audyt, prawo do opłaty ustalonej wg powierzchni i doprecyzowanie podziału na koszty stałe (czyli wspólne) i koszty zużycia (wg wskazań podzielników).
Inicjatywa mieszkańców jest dość kuriozalna. W istocie wnoszą oni w projektach i  proszą o akceptację członków Walnego Zgromadzenia nakazanie spółdzielni, żeby przestrzegała istniejącego prawa. Żeby spółdzielnia ustalała opłaty za centralne ogrzewanie zgodnie z kosztem ciepła dostarczonego do lokalu a nie wielokrotnie zawyżone.  Żeby zapewniła określone przepisami warunki eksploatacji nieruchomości, w zakresie temperatur i wentylacji oraz przestrzegała poprawnej eksploatacji urządzeń centralnego ogrzewania przez mieszkańców. 
Zgodnie z przepisami sieć c.o. powinna pracować automatycznie, zatem wykluczone jest wyłączanie grzejników w mieszkaniach. Miały temu służyć zawory termostatyczne z blokadą spadku temperatury poniżej 16C. Czy w tej spółdzielni takie zamontowano? Chyba nie.
Skutki nagminnego wyłączania grzejników odczuwają sąsiedzi, których pracujące grzejniki muszą pokryć dodatkowe straty ciepła na rzecz nieogrzewanych mieszkań sąsiadujących.
Im więcej grzejników zostanie wyłączonych tym mniej jednostek na podzielnikach.  Cena jednostki rośnie, gdyż zamykanie grzejników nie ma większego znaczenia dla ilości ciepła już dostarczonego do budynku i zmierzonego na ciepłomierzu. 
Ciepło dostarczone do budynku i "nieodebrane" przez zamknięte grzejniki, jest stracone poza mieszkaniami, w instalacji grzewczej. Kto za te ciepło stracone płaci? Mieszkańcy, którzy normalnie korzystają z c.o. 

Artykuł  informuje o tematach projektów uchwał złożonych przez członków spółdzielni, które obejmują: audyt, prawo do opłaty ustalonej wg powierzchni i doprecyzowanie podziału na koszty stałe (czyli wspólne) i koszty zużycia (wg wskazań podzielników).
Inicjatywa mieszkańców jest dość kuriozalna. W istocie wnoszą oni w projektach i  proszą o akceptację członków Walnego Zgromadzenia nakazanie spółdzielni, żeby przestrzegała istniejącego prawa. Żeby spółdzielnia ustalała opłaty za centralne ogrzewanie zgodnie z kosztem ciepła dostarczonego do lokalu a nie wielokrotnie zawyżone.  Żeby zapewniła określone przepisami warunki eksploatacji nieruchomości, w zakresie temperatur i wentylacji oraz przestrzegała poprawnej eksploatacji urządzeń centralnego ogrzewania przez mieszkańców. 
Zgodnie z przepisami sieć c.o. powinna pracować automatycznie, zatem wykluczone jest wyłączanie grzejników w mieszkaniach. Miały temu służyć zawory termostatyczne z blokadą spadku temperatury poniżej 16C. Czy w tej spółdzielni takie zamontowano? Chyba nie.
Skutki nagminnego wyłączania grzejników odczuwają sąsiedzi, których pracujące grzejniki muszą pokryć dodatkowe straty ciepła na rzecz nieogrzewanych mieszkań sąsiadujących.
Im więcej grzejników zostanie wyłączonych tym mniej jednostek na podzielnikach.  Cena jednostki rośnie, gdyż zamykanie grzejników nie ma większego znaczenia dla ilości ciepła już dostarczonego do budynku i zmierzonego na ciepłomierzu. 
Ciepło dostarczone do budynku i "nieodebrane" przez zamknięte grzejniki, jest stracone poza mieszkaniami, w instalacji grzewczej. Kto za te ciepło stracone płaci? Mieszkańcy, którzy normalnie korzystają z c.o.