Wynagrodzą za słupy na polu

- Coraz więcej prawników proponuje kujawsko-pomorskim gospodarzom pomoc w walce o odszkodowanie za tzw. służebność przesyłu. Co to takiego?

- Na wielu nieruchomościach będących własnością prywatną znajduje się sieć infrastruktury technicznej, np.: linie energetyczne ze słupami, sieć gazowa, ciepłownicza, wodociągi, ropociągi, najczęściej o nieuregulowanym stanie prawnym. Zarówno właścicielom nieruchomości jak i przedsiębiorstwom przesyłowym powinno zależeć na uregulowaniu tych spraw.

Uporządkowanie sytuacji prawnej urządzeń przesyłowych następuje właśnie poprzez ustanowienie służebności przesyłu. Pozwala ona przedsiębiorstwom na korzystanie z części nieruchomości w ściśle określonym zakresie. Z punktu widzenia prawa - korzystanie to również sam fakt, że na gruncie lub pod jego powierzchnią przebiega np. wodociąg. Za ustanowienie służebności właścicielowi należne jest wynagrodzenie.

- Rolnik z powiatu radziejowskiego ma piętnaście słupów energetycznych na swoich polach. Chce wystąpić o środki za służebność przesyłu. Od czego powinien zacząć? Gdzie ma złożyć wniosek? Co powinno się w nim znaleźć?

- Pierwszym krokiem powinno być ustalenie właściciela urządzeń. Zakładam, że nie została z zakładem energetycznym podpisana umowa dzierżawy, porozumienie o korzystaniu z nieruchomości ani żaden podobny dokument, który uprawniałby przedsiębiorcę do korzystania z nieruchomości. Warto przy tym pamiętać, że wyrażona w przeszłości zgoda na wejście na nieruchomość na czas budowy urządzenia, nie jest tożsama ze zgodą na bezpłatne korzystanie z gruntu. Kiedy już został ustalony właściciel urządzenia, najpierw trzeba przeprowadzić próbę ugodowego ustanowienia służebności przesyłu.
Jest to wymóg bezwzględny. Sąd nie przyjmie wniosku o ustanowienie służebności przesyłu bez dokumentu potwierdzającego próbę negocjacji. Wystarczy pismo, w którym potwierdzamy, że jesteśmy właścicielem nieruchomości dołączając wypis z księgi wieczystej, opisujemy przebieg urządzeń na nieruchomości, (najlepiej potwierdzić to dołączając fragment mapy zasadniczej dostępnej w starostwie), oraz określamy wysokość proponowanego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Trzeba pamiętać, że służebność ustanawiana jest na ściśle określonej powierzchni, uzależnionej m.in. od rodzaju urządzenia.

Wynagrodzenie powinno obejmować zarówno odszkodowanie za obniżenie wartości, (ale tylko tej części nieruchomości), jak i zapłatę za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. A sam fakt, że sieć przebiega przez nieruchomość to korzystanie z nieruchomości przez właściciela sieci, czyli przedsiębiorstwo przesyłowe i za to właśnie ustalane jest wynagrodzenie!
Często urządzenia techniczne obniżają wartość całej nieruchomości nie tylko części, na której ustanowiona zastanie służebność, ale to jest już odrębne roszczenie. Również oddzielnie można dochodzić odszkodowania za szkody jakie powstały na nieruchomości w czasie budowy urządzenia czy awarii, a także straty w produkcji rolnej jakie w tym czasie powstały.
Właścicielom nieruchomości należne jest również wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe za okres przed ustanowieniem służebności przesyłu. W przypadku osób fizycznych - do 10 lat, przedsiębiorców - do 3 lat.

- Podobne roszczenia ma wielu rolników z tego regionu. Jednak firmy energetyczne bronią się jak mogą przed wypłatą odszkodowań. Często pojawia się problem przedawnienia. Kiedy do niego dochodzi i jakiego okresu może dotyczyć roszczenie?

- Jednym z powodów, dla których firmy energetyczne bronią się przed wypłatą odszkodowań jest prawdopodobnie masowość składanych wniosków o ustanowienie służebności przesyłu, która pojawiła się z chwilą uregulowania tego zagadnienia w kodeksie cywilnym w sierpniu 2008 roku. Drugi powód to często nieuzasadnione, bardzo wysokie propozycje wynagrodzenia, pojawiające się zazwyczaj pod wpływem emocji, a nie rzetelnych wyliczeń.

Problem przedawnienia jest bardzo złożony. Generalnie w zależności od tzw. dobrej lub złej woli (w odniesieniu do przedsiębiorstwa przesyłowego), mówimy o 20 lub 30 latach. Po upływie tego terminu nie ma podstaw do ubiegania się o wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu natomiast dochodzenie pozostałych roszczeń czyli wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest możliwe. Podobnie jak dochodzenie odszkodowania za szkody powstałe np. na skutek awarii urządzenia.

- Kto może występować z wnioskami dotyczącymi służebności przesyłu? Czy dotyczy to tylko osób, które od wielu lat są właścicielami gruntów? A co z tymi, którzy dopiero kupią nieruchomości?

- Kupując nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym istniejących na niej urządzeń, jak najbardziej należy dążyć do uporządkowania tych spraw. Oczywiście wynagrodzenie za ustanowienie służebności jest należne. Jego wysokość jednak nie jest powiększana o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości. Przyjęte jest, że cena za kupno nieruchomości odzwierciedla ograniczenia jakie wprowadza sieć techniczna.

- Najczęściej rolnicy walczą o odszkodowania za słupy. A co np. z instalacjami podziemnymi?

- Często o tym, że przez nieruchomość przebiega podziemna sieć infrastruktury technicznej właściciele dowiadują się dopiero, gdy rozpoczynają procedurę związaną z budową domu. Podstawą jest dokładna analiza mapy zasadniczej dostępnej w starostwie, choć nie wszystkie sieci są zinwentaryzowane i naniesione na mapy. Pozostaje przyjrzenie się tzw. "trwałym i widocznym urządzeniom" czyli wszelkiego rodzaju słupkom znacznikowym, studzienkom itp. Sygnałem, że przez fragment nieruchomości przebiega sieć podziemna jest np. szybsze wysychanie trawnika, a zimą szybsze topnienie śniegu. Mówimy o urządzeniach liniowych, obciążających wiele nieruchomości, więc najpewniejszym źródłem informacji są sąsiedzi, z których wielu zapewne jeszcze pamięta okres budowy urządzenia.