Koniec programu "Mieszkanie na start" - zdecydowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W zamian zaproponowało program "Klucz do mieszkania", który ma pomóc kredytobiorcom, kupującym pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Rynek pierwotny zostanie w tym przypadku wyłączony z programu. Ci, którzy planują zakup nowego mieszkania, a nie mają pieniędzy na wymagany przez banki wkład własny, zastanawiają się, czy w ogóle kupić teraz mieszkanie.
Zmiany na rynku kredytowym i rynku nieruchomości
- W programie "Mieszkanie na start" kupujący zarówno nowe, jak i używane mieszkania, mieli mieć możliwość skorzystania z gwarancji wkładu własnego, przy czym za zbędny uznano w tej sytuacji program "Rodzinny kredyt mieszkaniowy", który zawiera takie rozwiązanie. Problem w tym, że po zawężeniu programu do rynku wtórnego, kupujący mieszkania na rynku pierwotnym zostaliby pozbawieni także i tej formy wsparcia - wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Na razie jest to tylko hipoteza, bo Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie ujawniło szczegółów planowanych zmian. Mogą one pojawić się jesienią tego roku, ponieważ taki jest deklarowany przez ten resort termin wejścia w życie programu "Klucz do mieszkania". Nie można wykluczyć, że rząd zrezygnuje całkowicie z gwarancji wkładu własnego. Możliwy jest jednak korzystny z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań scenariusz, czyli pozostawienie przez rząd programu "Rodzinny kredyt mieszkaniowy" w obecnym kształcie.
Kredyt mieszkaniowy z gwarancją wkładu
Coraz więcej kredytobiorców sięga natomiast po kredyt mieszkaniowy z gwarancją wkładu. - Taka możliwość pojawiła się w połowie 2022 roku - przypomina Wielgo. - Z udostępnionych przez Bank Gospodarstwa Krajowego danych wynika, że w ciągu niespełna 6 miesięcy z gwarancji skorzystało zaledwie 203 kredytobiorców, na przeszło 40 000, którzy w tym okresie zaciągnęli kredyt mieszkaniowy.
Dla porównania: w 2023 r. na kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego, ale tylko udzielane przez banki na warunkach rynkowych, zdecydowało się już 1486 osób. - Ponadto, można było wziąć także "Bezpieczny Kredyt 2%" z gwarancją wkładu własnego. Z takiej możliwości skorzystało blisko 52 200 z około 91 200 beneficjentów tego programu. Od roku kredyty mieszkaniowe udzielane są tylko na warunkach rynkowych, a zainteresowanie gwarancją wkładu rosło błyskawicznie. Portal Rynek Pierwotny podaje, iż w pierwszym kwartale skorzystało z tej możliwości zaledwie 544 kredytobiorców, w drugim 1 817, w trzecim 2 819, a w czwartym 3 514. W sumie było ich niemal 8 700. To wciąż niewiele, biorąc pod uwagę, że w 2024 roku wszystkich udzielonych kredytów było blisko 208 000.
- Z drugiej strony nie można zapominać, że kredytów bez wkładu własnego udziela obecnie tylko pięć banków: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank, Santander Bank Polska, Bank Ochrony Środowiska - kontynuuje ekspert.
Limity ceny metra kwadratowego
Ogranicznikiem tej formy wsparcia są kryteria cenowe, które zawężają pole poszukiwań na rynku mieszkaniowym. Pierwszym są limity ceny metra kwadratowego. Te są ustalane przez wojewodów osobno dla danego województwa, miasta wojewódzkiego oraz dla gmin z nim sąsiadujących. Dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich, limit jest wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego. - Przykładowo, żeby kupić za kredyt bez wkładu własnego nowe mieszkanie w Warszawie, trzeba znaleźć takie, którego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekracza 14 130 zł. Z kolei na rynku wtórnym limit ceny metra kwadratowego wynosi obecnie blisko 13 121 zł za metr - zaznacza Marek Wielgo. - W gminach sąsiadujących ze stolicą jest to 10 796 zł za metr na rynku pierwotnym i 10 025 zł na rynku wtórnym. W pozostałej części województwa mazowieckiego cena nowego mieszkania nie może przekraczać 8 997 zł, a używanego - 8 354 zł za m kw.
Kwota gwarancji
Drugie kryterium dotyczy kwoty gwarancji. - Nie może ona przekraczać 100 000 zł dla 20 procent wkładu wymaganego przez banki - tłumaczy specjalista. - Dla tych, którzy mają zdolność kredytową, ale nie mają oszczędności, oznacza to konieczność znalezienia mieszkania z ceną poniżej 500 000 zł. Można skorzystać z kredytu mieszkaniowego z gwarancją wkładu własnego, mając oszczędności umożliwiające pokrycie części wkładu własnego. Np. jeśli ktoś ma odłożone 15 proc. ceny mieszkania, to gwarancja obejmie 5 proc., a jeśli 17 proc., to gwarancją zostanie objęte brakujące 3 proc. ceny. Łączna wysokość wkładu wraz z gwarancją części kredytu nie mogą przekraczać 200 000 zł oraz 20-30 proc. ceny zakupu lokalu w zależności od tego, czy kredyt ma zmienne czy stałe lub okresowo stałe oprocentowanie. Oznacza to możliwość kupienia mieszkania lub domu nawet za milion złotych.
Ekspert nieruchomości i rynku kredytowego podaje przykład: - Postawmy się w sytuacji młodych, których jest stać na spłatę rat hipoteki, ale nie mają wkładu własnego, gdyż co miesiąc regulują czynsz najmu i nie mają z czego nań odłożyć. Muszą znaleźć mieszkanie, które nie kosztuje więcej niż 500 000 zł, a cena metra kwadratowego nie przekracza ustawowego limitu. Najpewniej wielu zastanawia się, czy poczekać na nowy program wsparcia.
Obecnie wiemy jedynie tyle, że resort rozwoju przewiduje w nim limity ceny metra kwadratowego dla rynku wtórnego. Jest to chociażby 10 000 zł albo 11 000 zł, zależnie od miasta.
