Kupowanie mieszkania w czasie pandemii koronawirusa. Co się zmieniło?

Przez ostatnie 2-3 lata towarzyszyły nam regularne wzrosty ceny mieszkań. I tych całkiem nowych, i z drugiej ręki. W wybranych dużych miastach średnia cena sprzedawanych mieszkań wzrosła w pierwszym kwartale 2020 o ponad 20 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Nikogo już nie dziwiły rekordowe ceny, choćby ponad 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy (i to lokum w stanie do wykończenia we własnym zakresie). I prawie nikt nie był zdumiony, że za kawalerkę trzeba dać ponad 200 tys. zł, a 3-pokojowe mieszkanie kosztuje ponad 350 tys. zł.

Eksperci mówią, że rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie wyczekiwania na wyklarowanie sytuacji podobnie, jak wszystkie inne branże. To, co się wydarzy, będzie zależało od postępów walki z pandemią oraz szybkości odmrażania gospodarki. - Na dziś najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja cen nieruchomości, spadek popytu konsumpcyjnego i jeszcze większa skala zakupów za gotówkę - uważają przedstawiciele firmy JLL z branży nieruchomości i inwestycji.

- W marcu, gdy branża zwyczajowo budzi się do życia, wybuchła epidemia, a rząd ogłosił obostrzenia w życiu społecznym i gospodarczym - zaznacza Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. - Z powodu koronawirusa spadła liczba transakcji. Szacunki mówią o 50 procentach. Dotknęło to zwłaszcza rynek wtórny, ponieważ deweloperzy przenieśli część procesu sprzedaży do internetu. Proponowali wirtualne spacery i zawieranie umów rezerwacyjnych online. Z tym, że ich finalizacja i tak wymagała stawienia się u notariusza, którego usługi stały się mniej dostępne. Część urzędników zamknęła bowiem swoje kancelarie, a pozostali skrócili godziny pracy.

Na początku pandemii ceny mieszkań jeszcze rosły. W połowie marca, a więc gdy koronawirus już dotarł do Polski, w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu czy Toruniu, wybrane mieszkania były nawet o ponad 100 złotych droższe, w przeliczeniu za metr kwadratowy, w porównaniu z tymi samymi lokalami, dostępnymi na rynku na początku 2020 roku. Potem nastała pandemia i zatrzymała świat. Rynek nieruchomości - tak samo zatrzymała.

Historia lubi się powtarzać. Gdy w 2008 roku dopadł nas kryzys, mieszkaniówka także znalazła się w tarapatach. Podczas ostatniego kryzysu na spadek cen mieszkań trzeba było czekać nie parę miesięcy, ale kilka lat. Teraz może stać się podobnie. Na razie chyba jednak nie ma co liczyć na obniżki cen czterech kątów.

Według analizy HRE Investments, w perspektywie jednego czy dwóch kwartałów rynek nieruchomości czeka stabilizacja cen. - Mimo to, rodzima mieszkaniówka prawdopodobnie nie odczuje gwałtownych wstrząsów, gdyż rynek przez ostatnie 7 lat był mocno rozgrzany - twierdzą w HRE.

Największe obostrzenia zniesiono. Koronawirus (ponoć) słabnie. Klienci powoli wracają do stacjonarnych biur deweloperów, do biur nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych, punktów doradztwa kredytowego i banków. Na rynku mieszkaniowym wszystko powoli się stabilizuje. Deweloperom i agencjom nieruchomości jeszcze daleko do wyników sprzedaży sprzed lockdownu, ale sytuacja poprawia się niemal z tygodnia na tydzień wraz z odmrażaniem gospodarki.

Mimo wzrastającego poziomu bezrobocia i niepewnej przyszłości, chętnych na zakup mieszkania pod koniec wiosny 2020 roku nie brakuje. Serwis nieruchomości Dompress.pl wskazuje, iż prawie 80 procent osób, zainteresowanych wcześniej zakupem mieszkania, podtrzymuje swoją decyzję, dopuszczając natomiast myśl, że transakcja przesunie się w czasie albo też zakup będzie dotyczył innego mieszkania niż pierwotnie zakładano, czyli mniejszego i tańszego.

Potrzebne pieniądze i dobry plan działania

Po słabej końcówce marca, jeszcze słabszych wynikach sprzedażowych w kwietniu, w maju obserwujemy ożywienie popytu - swoiste odbicie, poziomem zbliżone do efektów sprzedaży notowanych na początku bieżącego roku. Umowy rezerwacyjne zamieniają się w umowy deweloperskie i umowy sprzedaży. Na razie przecież zdolność nabywcza Polaków jest dwukrotnie wyższa niż ta z 2008 roku.

Kto zatem przymierza się do zakupu wymarzonego M, czy z rynku pierwotnego, czy wtórnego, i znalazł lokum, spełniające jego warunki, musi przygotować nie tylko określoną kwotę, ale i przygotować plan działania.

Niezbędnik kupującego w księdze spisany

Należy sprawdzić księgę wieczystą upatrzonego lokalu. Warto poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej (KW) i sprawdzić jej treść. Wersja podstawowa jest za darmo dostępna w internecie na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości - ekw.ms.gov.pl. W ten sposób dowiemy się, czy nieruchomość jest wolna od wad prawnych oraz innych obciążeń. Dotychczasowy właściciel powinien okazać tytuł prawny nabycia nieruchomości, potwierdzający, że jest jej właścicielem i ma prawo decydować o sprzedaży. To umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu (gdy klient kupuje mieszkanie na rynku pierwotnym) albo umowa notarialna sprzedaży (jeżeli dokonuje zakupu na rynku wtórnym). To może być również notarialna umowa darowizny bądź akt notarialny będący potwierdzeniem otrzymania spadku. Trzeba sprawdzić, czy w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany i poprosić o okazanie zaświadczenia, że nie ma zadłużenia czynszu (w spółdzielni lub we wspólnocie mieszkaniowej) i podatku od nieruchomości.

Podpisanie umowy przedwstępnej stanowi rozwiązanie, gdy klient wybrał ofertę, ale nie ma wystarczających funduszy na sfinalizowanie transakcji. Zanim załatwi kredyt, obowiązywała będzie umowa przedwstępna. Stanowi ona pierwsze oświadczenie woli, w jakim strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ci, którzy kupują mieszkania i załatwiają formalności, narzekają, że przez pandemię proces się wydłużył. Kto rozgląda się za mieszkaniem, tych problemów już mieć nie powinien. Wszystko wraca do normy.

Niby.