Mieszkanie od dewelopera

Z takimi pytaniami zwrócił się do nas pan Maciej z Bydgoszczy.

Nasz Czytelnik opowiada: - Zastanawialiśmy się nad kupnem mieszkania na rynku wtórnym. Odwiedziliśmy kilkanaście biur pośrednictwa nieruchomości, przejrzeliśmy setki ofert. Jak się okazało, metr mieszkania "z drugiej ręki" jest często droższy niż tego kupowanego od dewelopera. Dlatego też, zdecydowaliśmy się na nowe mieszkanie. Za kilka dni 200 tysięcy kredytu hipotecznego będzie na naszym koncie. Umowę z deweloperem chcemy podpisać za tydzień, najpóźniej dwa. Na co powinniśmy zwrócić uwagę? Proszę o radę.

Czy jest wiarygodny?
Anna Choda z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie radzi, by zanim podpiszemy umowę z deweloperem, sprawdzić jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową.

- Im piękniej wydane prospekty, wspanialsze wizje osiedla, supernowoczesnego i najbezpieczniejszego, z tym większą ostrożnością należy podchodzić do zapewnień dewelopera - słyszymy.

Sprawdźmy także stan prawny gruntów, na których ma być wybudowane osiedle lub choćby konkretny budynek (odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości, odpis z rejestru gruntów), a także czy są ważne decyzje zezwalające na budowę i zatwierdzające projekt techniczny.

Warto również zorientować się, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który zrzesza firmy przestrzegające zapisy Dobrowolnego Kodeksu Dobrych Praktyk, a więc daje rękojmię najwyższej jakości usług.

Budynki pod lupą
Koniecznie ustalmy, czy deweloper wybudował wcześniej jakieś domy, w jakim standardzie, czy dochował terminów, a jeśli nie, to z jakich powodów. Warto zapytać osoby, które już mieszkają w budynkach o ich opinię na temat jakości mieszkania/domu i doświadczeń z realizacją umowy. Koniecznie zapoznajmy się z planami nie tylko konkretnego budynku, ale całego osiedla. Ustalmy, jak mają być lub są zagospodarowane sąsiednie działki, jaki jest obecnie i jaki ma być w przyszłości dojazd, gdzie są zlokalizowane sklepy, szkoły, przychodnie.

W obecności notariusza
Co jest niezwykle ważne, umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną. Dlatego też powinna być zawarta, w formie aktu notarialnego, najlepiej w obecności notariusza.

W umowie takiej deweloper:
- oświadcza, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny,
- zobowiązuje się do wybudowania budynku, następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę,
- powinien w niej także znaleźć się wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej (Prawa, roszczenia i ograniczenia) prowadzonej dla nieruchomości.

Co istotne, wszelkie zmiany postanowień umowy wymagają dla swej ważności także zachowania formy aktu notarialnego.

W UOKIK zaznaczają: - Deweloperzy często odradzają nabywcom zawieranie umów w formie aktów notarialnych. Twierdzą przy tym, że na takiej umowie klient nic nie zyskuje, niepotrzebnie zaś wydaje pieniądze u notariusza. Nic bardziej błędnego. W porównaniu z ceną mieszkania wysokość opłaty, którą trzeba zapłacić notariuszowi za sporządzenie umowy przyrzeczenia, jest niewielka. Nabywca natomiast zyskuje gwarancję, że deweloper nie zmieni warunków umowy, w tym ceny. Chyba, że co innego będzie wynikało z wcześniej zawartej umowy, ale na taką klauzulę musi się zgodzić nabywca.

Grunt to cena
Właśnie określenie ceny należy do najważniejszych postanowień, które powinny znaleźć się w umowie z deweloperem. Podana cena powinna być ceną brutto.
Jednak zdarza się, że deweloper, w trakcie wykonywania umowy, żąda dodatkowo zapłacenia podatku VAT, twierdząc, że uzgodniona w umowie przedwstępnej cena go nie zawierała. W związku z tym należy się domagać wyraźnego zaznaczenia, że ustalona cena jest ceną brutto.

Z umowy musi również wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie - konieczne jest dodatkowe, odrębne określenie ich ceny.

Rzecznik nam poradzi
W umowie należy również sprecyzować harmonogram wpłat dokonywanych przez konsumenta. Pożądane jest, by ostatnią ratę klient wpłacił już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku, przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącej jego własność na nabywcę.
W UOKIK podsumowują: - Przed podpisaniem umowy z deweloperem należy bardzo dokładnie przeanalizować wszystkie klauzule. W razie wątpliwości powinniśmy skontaktować się z miejskim lub powiatowym rzecznikiem konsumentów, właściwym dla miejsca zamieszkania.