Nie opiekują się bliskim, a polują na jego spadek? Tak nie dostaną nawet zachowku

Z danych GUS wynika, że ok. 80 proc. polskich seniorów posiada na własność mieszkanie lub dom. Taka nieruchomość może być przedmiotem umowy o dożywocie. Rocznie w Polsce jest podpisywanych ok. 16 tys. umów o dożywocie, gdzie prawo do własności jest przekazywane w zamian za opiekę - wynika z kolei z danych Ministerstwa Sprawiedliwości.

- Mam dwie siostry i brata, ale tylko ja zajmuję się na co dzień starszą, schorowaną mamą. Robię jej zakupy, jeżdżę z nią do różnych lekarzy, opłacam rachunki za mieszkanie. Aktywność sióstr ogranicza się do pouczeń przez telefon, a brat mieszka za granicą i prawie w ogóle nie dzwoni - mówi pani Marianna z Bydgoszczy. - Sąsiadka podpowiedziała mi, byśmy z mamą poszły do notariusza i zawarły umowę o dożywocie, bo, niech mama żyje i 200 lat, ale gdyby odeszła, wtedy rodzeństwo na pewno zainteresuje się jej mieszkaniem, a tak nie będą mieć prawa nawet do zachowku. Sąsiadka miała w rodzinie taką sytuację, że nikt się nie interesował się staruszkiem, ale po jego śmierci nagle wszyscy sobie o nim przypomnieli. Ona spisała umowę o dożywocie z ojcem, a ja planuję z mamą.

Czy warto?

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, w przeciwieństwie np. do darowizny. Dlatego też spadkobiercy nie będą mogli, co do zasady, żądać zachowku od wartości nieruchomości przekazanej w drodze wspomnianej umowy, tak jakby miało to miejsce w przypadku darowizny.

Umowa o dożywocie przenosi własność nieruchomości na firmę lub konkretną osobę, która w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie: opiekę lub świadczenia pieniężne.

• Takie umowy są podpisywane w 99 procentach między osobami prywatnymi, które chcą zawrzeć taki kontrakt np. z kimś bliskim.

Muszą być zawarte w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Nie mogą dopuszczać zbycia prawa dożywocia (co ważne: dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna).

W umowie należy dokładnie określić rodzaj świadczeń, czy będzie to np.:

• opieka,

• pomoc w zakupach,

• wyżywienie,

• zajmowanie się kimś w chorobie,

• opalanie mieszkania,

• opłata rachunków.

Takie umowy są często zawierane w rodzinie np. między babcią a wnuczkiem.

Taki kontrakt można – w wyjątkowych przypadkach – zamienić na rentę. Jeśli babcia z wnuczkiem będą skonfliktowani (a sąd uzna, że konflikt jest tak duży, że nie można wymagać od obu stron wzajemnego kontaktu) to dożywocie można zamienić na rentę, czyli świadczenia pieniężne. Taka renta powinna odpowiadać równowartości świadczeń opisanych wcześniej w umowie, chociaż sąd, który będzie dokonywał zamiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację finansową wnuczka.

Umowę o dożywocie można wykorzystać w innych przypadkach. Jeśli np. matka jest już starszą osobą, a ma niepełnosprawnego syna, to może oddać nieruchomość w zamian za dożywotnią opiekę dla swojego dziecka.

Okazuje się, że zbywca nieruchomości, który będzie zawierał umowę o dożywocie może chcieć dożywotniego utrzymania dla innego członka rodziny (tego, którego wskaże). W kontrakcie trzeba określić, kto będzie korzystać z dożywotniego utrzymania, na jakich zasadach i jakie świadczenia będzie otrzymywał.

Dzięki umowie o dożywocie można też przekazać spadek osobie niespokrewnionej, m.in. w sytuacji gdy seniorka nie ma dzieci, ale ma siostrę (i siostrzenicę), którym nie chce zostawiać mieszkania.

Chce go natomiast zostawić przyjaciółce albo np. sąsiadce. Jeśli seniorka spisze normalny testament (przekazując mieszkanie sąsiadce) to siostra (lub siostrzenica) nie będą mogły domagać się zachowku, ale sąsiadka będzie musiała zapłacić podatek od spadku (bo nie jest rodziną seniorki).

- Strony umowy mogą postanowić, że utrzymanie będzie polegało na wypłacaniu co miesiąc, aż do śmierci seniorki, określonej kwoty pieniężnej, kompensującej wyżej wymienione obowiązki. Takie właśnie rozwiązanie stosują fundusze hipoteczne - podsumowuje Małgorzata Rosińska, kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM.  

Zapisy umowy o dożywocie opierają się na Kodeksie cywilnym, zwłaszcza w artykule 908 (i kolejnych) daje seniorowi możliwość przekazania własności nieruchomości w zamian za opiekę lub dożywotnie świadczenia pieniężne.