Nowe mieszkania dramatycznie drogie. Rekordowe ceny mieszkań w 11 miastach

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego były w III kwartale 2020 r. najwyższe w historii – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Jak podkreślają eksperci Expandera, nowe mieszkania okazały się rekordowo drogie w 11 z 17 badanych miast. Na rynku wtórnym pojawiły się spadki, jednak lokale i tak są droższe niż przed rokiem.

III kwartał 2020 r. przyniósł deweloperom i klientom chwilę stabilizacji na rynku przed drugą falą pandemii. Niestety, podczas gdy we wrześniu polskie budownictwo biło rekordy – rozpoczęto budowę aż 26 232 lokali mieszkalnych – kolejny, mniej chlubny rekord padł na rynku mieszkaniowym. W 11 z 17 największych miast Polski ceny mieszkań były najwyższe w historii gromadzenia danych przez NBP (od III kw. 2006 r.).

Jak widać w tabeli, w niektórych miastach ceny transakcyjne – czyli kwoty realnie płacone przez kupujących mieszkania – były nawet o kilkanaście procent wyższe niż przed rokiem. Najbardziej dramatyczne podwyżki odnotowały Kraków (o 13,5 proc.), Zielona Góra (o 12,6 proc.) i Warszawa (o 10,8 proc.). W stolicy cena za metr kwadratowy po raz pierwszy przekroczyła 10 000 zł, zaś w Gdańsku – 9000 zł/m kw.

Jak podkreślają eksperci Expandera, pewne pocieszenie stanowi fakt, że tak wysokie średnie ceny są częściowo „złudzeniem”. Podwyższył je bowiem fakt, że w III kwartale mieszkania kupowały głównie osoby zamożniejsze, wydające większe kwoty.

– Większość banków podwyższyło wymagany wkład własny z 10 proc. do 20 proc. – zauważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – Wiele osób zapewne musiało więc odłożyć swoje plany, aby zebrać dodatkowe oszczędności. Prawdopodobnie to właśnie mniejsza sprzedaż w segmencie tańszych mieszkań wywindowała średnie ceny do rekordowych poziomów.

Warto jednak pamiętać, że za wysokie ceny odpowiada także fakt, że popyt na mieszkania wciąż jest wysoki. Deweloperzy mają więc zapewnioną sprzedaż – i najwyraźniej starają się przeczekać pandemię bez znaczących obniżek.

Nieco inaczej wyglądała sytuacja na rynku wtórnym, gdzie średnie ceny transakcyjne w 9 z 17 miast spadły z kwartału na kwartał. Były to na ogół spadki kilkuprocentowe, z czego najbardziej ceny obniżyły się w Zielonej Górze – o 6,9 proc. Potaniały także używane mieszkania m.in. w:

• Katowicach,
• Lublinie,
• Rzeszowie,
• Warszawie,
• Wrocławiu.

Zdaniem ekspertów Expandera obniżki wynikały z faktu, że rynek wtórny zawsze z opóźnieniem reaguje na zmiany. Gdy w II kwartale sprzedaż mieszkań spadała, ceny nadal rosły, bo wiele osób nadal sądziło, że zdoła uzyskać wysoką cenę sprzedaży swojego lokum. Dopiero w III kwartale część sprzedających doszła do wniosku, że pora na obniżki, jeśli w czasach pandemii chcą znaleźć kupca.

Niestety, nawet w miastach, w których ceny z kwartału na kwartał spadły, używane mieszkania nadal były droższe niż przed rokiem. Gdzieniegdzie, jak w Zielonej Górze, tylko o 1,7 proc., ale już np. w Szczecinie o 14,3 proc., a w Łodzi aż o 19,2 proc.