Osiedla bez usług i sklepów odchodzą do lamusa. Przybywa inwestycji mixed-use, gdzie wszystko masz pod domem

W ostatnich latach coraz częściej mówi się o tzw. patodeweloperce, czyli budownictwie mieszkaniowym pełnym absurdalnych, niewygodnych dla mieszkańców rozwiązań. Problem jest na tyle poważny, że rząd zapowiedział walkę z tym zjawiskiem za pomocą zmian w prawie. Rzadziej mówi się jednak o tym, że patodeweloperką można nazwać także popularne dziś wznoszenie gęstych osiedli mieszkaniowych w szczerym polu, na obszarach pozbawionych sklepów, usług, urzędów i innej infrastruktury. Mieszkańcy takich osiedli muszą odbyć długą podróż samochodem, żeby zrobić codzienne zakupy czy załatwić jakąkolwiek sprawę – a to dla wszystkich mieszkańców miasta oznacza większe korki i zanieczyszczenie powietrza spalinami.

– Skutki wzmożonego ruchu drogowego są tym, co bardzo Polakom przeszkadza. Z naszego badania wynika, że hałas uliczny, zła jakość powietrza, korki oraz brak miejsc parkingowych na co dzień obniżają jakość ich życia – mówi Paula Kukołowicz, analityczka z zespołu strategii w Polskim Instytucie Ekonomicznym.

Powoli myślenie o miastach zaczyna się jednak zmieniać. Jak pokazuje raport firmy Colliers „Mixed-use. Jak go zrozumieć?”, w Polsce rośnie zainteresowanie tzw. kompleksami mixed-use, łączącymi kilka różnych funkcji. Dzięki takiemu podejściu użytkownicy danego kompleksu mogą zaspokajać większość swoich potrzeb na miejscu i nie muszą codziennie daleko podróżować. Chodzi m.in. o:

• osiedla mieszkaniowe gęsto przetykane lokalami handlowo-usługowymi: sklepami, restauracjami, placówkami medycznymi, siłowniami itp.,
• kompleksy biurowe, które poza miejscami pracy posiadają także budynki mieszkalne, hotelowe, handlowe itp.,
• kompleksy hotelowe, w których goście mają w pobliżu do dyspozycji liczne sklepy, gabinety spa, salony kosmetyczne, księgarnie, apteki, drogerie itp.

Takich wielofunkcyjnych inwestycji powstaje coraz więcej – autorzy raportu naliczyli ich w Polsce już ponad 60, z czego aż ponad połowa znajduje się dopiero na etapie planowania, a 10 proc. jest w budowie. To wyraźny sygnał, że deweloperzy dostrzegają w nich potencjał i chcą ich wznosić coraz więcej.

Zobacz przykłady inwestycji mixed-use z polskich miast:

Wielofunkcyjne kompleksy mixed-use mają wiele zalet, z których najbardziej oczywistą jest wygoda mieszkańców czy użytkowników. W miejscach takich jak np. Browary Warszawskie czy łódzki kompleks Monopolis mieszkaniec ma wszystko pod ręką – z eleganckiego bloku jest tylko kilka kroków do miejsca pracy w biurowcu, a wracając do domu,można zjeść obiad w jednej z licznych restauracji, wstąpić do baru na piwo i przysiąść na chwilę na kameralnym miejskim placu. Na takim skupieniu ważnych punktów w jednym miejscu korzystają jednak nie tylko mieszkańcy – dla reszty miasta oznacza to mniej korków na drogach.

Budownictwo mixed-use przynosi także liczne korzyści z punktu widzenia przedsiębiorców. W wielofunkcyjnych kompleksach może działać wiele różnych sklepów i punktów usługowych. Co więcej, dzięki dokładnemu dopasowaniu oferty do potrzeb bywalców kompleksu można liczyć na większe obroty.

– Wśród najemców lokali handlowo-usługowych w kompleksach mixed-use przeważają przedstawiciele branży gastronomicznej – 44 proc. – piszą autorzy raportu. – Drugi filar – ponad 30 proc. – stanowi szeroko rozumiana oferta convenience (zakupów i usług codziennych), na którą składają się usługi (m.in. salony kosmetyczne, oferta medyczna), multimedia (np. księgarnie, sklepy papiernicze), oferta spożywcza (sklepy spożywcze i supermarkety) oraz zdrowie i uroda (m.in. drogerie, perfumerie, apteki). Około 7 proc. oferty handlowo-usługowej to rozrywka i rekreacja, w tym różnego rodzaju kluby fitness, muzea czy galerie.

Co więcej, kompleksy mixed-use to szczególnie dobre miejsce dla małych, lokalnych biznesów. Jak podają eksperci Colliers, w przeanalizowanych obiektach „ponad 80 proc. najemców handlowo-usługowych (...) zaliczamy do lokalnych sieci i unikalnych konceptów”.

Dodatkową korzyścią z powstawania inwestycji mixed-use jest to, że często wiążą się one z rewitalizacją zaniedbanych części miasta, w tym niszczejących zabytkowych budynków. Przy okazji następują też zwykle działania proekologiczne: powstają ogrody deszczowe, łąki miejskie i zielone fasady.

– Ponad 70 proc. istniejących oraz budowanych kompleksów mixed-use to inwestycje łączące rewitalizację obiektów historycznych (często w przestrzeni poprzemysłowej) z nową zabudową (...). Można przywołać chociażby kompleks Monopolis funkcjonujący na obszarze dawnych Łódzkich Zakładów Przemysłu Spirytusowego „Polmos” – zauważają eksperci Colliers.

Za budowaniem kompleksów mixed-use stoi idea tzw. miasta piętnastominutowego (czasem używa się też określenia „miasto w mieście”) – jest to miasto, w którym przeciętny mieszkaniec ma dostęp do wszystkich podstawowych usług w zasięgu kwadransa marszu czy jazdy rowerem. Stworzył ją prof. Carlos Moreno z Sorbony, a o pomyśle zrobiło się głośno w 2021 r., gdy mer Paryża Anne Hidalgo ogłosiła, iż planowanie stolicy Francji będzie się odtąd opierać właśnie na tej idei.

Miasto piętnastominutowe stanowi odejście od wcześniejszych koncepcji urbanistycznych, zgodnie z którymi miasto powinno dzielić się na odseparowane strefy – mieszkalną, biurową, usługową itp. – między którymi mieszkańcy poruszają się samochodem. Takie projektowanie miast skutkuje dobrze znanymi problemami: długimi dojazdami, korkami, spalinami, coraz większymi wydatkami z budżetu na transport publiczny itd. Miasta stawiające głównie na transport samochodowy są też zwykle mniej zielone, a za to bardziej zabetonowane. Dzięki tworzeniu „miast w mieście” ludzie mniej się przemieszczają, co prowadzi do poprawy sytuacji.

– To dla statystycznego Kowalskiego oszczędność zarówno czasu, jak i pieniędzy. Jak podaje Polski Fundusz Rozwoju, przeciętny warszawski kierowca pokonując dziennie dwie trasy (tj. przykładowo z domu do pracy i z powrotem), traci w korkach ok. 88 godzin i 3000 zł rocznie. Mając dzieci, które należy odebrać z przedszkola lub szkoły te koszty rosną jeszcze bardziej – wyliczają autorzy informacji prasowej Prime Time PR.

W czasach, gdy coraz większą uwagę zwracamy na ekologię i zrównoważony rozwój miast, idea miasta piętnastominutowego idealnie wpisuje się w potrzeby coraz większej części społeczeństwa. Pozwala to ekspertom przypuszczać, że inwestycji mixed-use będzie się pojawiać coraz więcej, także poza największymi miastami.

– Przewidujemy, że po fazie powstawania dużych i lifestylowych kompleksów w centrach miast, uwaga skieruje się w stronę projektów bardziej lokalnych, zlokalizowanych poza ścisłym centrum lub w lokalizacjach podmiejskich. Na przykładzie rynku aglomeracji warszawskiej widzimy, że budowane lub planowane są kompleksy wielofunkcyjne zlokalizowane głównie poza ścisłym centrum miasta, jak Wilanów Park czy Bohema i Drucianka Campus na Pradze Północ, oraz projekty na terenach podmiejskich, np. New City Gate w Piasecznie – mówi Agnieszka Winkler, Associate Director w Dziale Strategic Advisory w Colliers.