Dożywotnia renta w zamian za mieszkanie - co przygotowało Ministerstwo Gospodarki?

Zasadnicza różnica między odwrócona hipoteką o renta w zamian za mieszkanie

Dożywotnia renta (świadczenie) w zamian za mieszkanie
Z chwilą podpisania tej umowy właścicielem nieruchomości staje się spółka. Senior zostaje dożywotnikiem. Jego spadkobiercy nie mają prawa do nieruchomości.

Odwrócony kredyt hipoteczny
W umowie o odwrócony kredyt hipoteczny senior do śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości (mieszkania). Spadkobiercy, o ile spłacą bankowi kredyt, odzyskają mieszkanie.

Jest to projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Co proponuje Ministerstwo Gospodarki?

Podpisać taką umowę będzie mogła osoba, która dysponuje:
- własnym mieszkaniem
- budynkiem lub
- lokalem, do którego przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
To jedna strona umowy.

Drugą stroną będzie firma, jak na przykład familiasa.pl, która spełni ściśle określone w ustawie warunki (m.in. musi być spółką akcyjną), będzie miała zezwolenie na taką działalność od Komisji Nadzoru Finansowego. Umownie, na potrzeby tego tekstu, nazwijmy ją funduszem hipotecznym.

W zamian za przeniesienie własności mieszkania, fundusz hipoteczny czy inny kontrahent zobowiązuje się dotychczasowemu właścicielowi co miesiąc, do śmierci, wypłacać określoną w umowie kwotę.

Ustawa domyślnie zakłada, że umowy takie będą podpisywały osoby starsze.

Wysokość comiesięcznej renty (pozostańmy przy tym potocznym określeniu) ma bowiem zależeć od wartości mieszkania, ale i od dalszego przewidywanego czasu życia właściciela. Obowiązywać mają tablice ogłaszane przez GUS. Przepisy skupiają się więc na tym, by zabezpieczyć interesy właściciela jako strony słabszej.

W umowie musi być ustanowiona służebność mieszkania - to zapewnia seniorowi mieszkanie w razie dalszej odsprzedaży lokalu. Obciążona też ma być hipoteka jako zabezpieczenie wypłaty dożywotniej renty - na 150 proc. wartości nieruchomości.

Przeczytaj także: Odwrócony kredyt hipoteczny bliżej

Prof. Elżbieta Mączyńska, prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego

Zarówno projekt o rencie w zamian za mieszkanie, jak i o odwróconym kredycie hipotecznym dają emerytom- właścicielom nieruchomości możliwość uzyskiwania z nich dożywotnio regularnych, comiesięcznych dochodów.

Różnica między tymi rozwiązaniami jest taka, że w dożywotnim świadczeniu (rencie) w zamian za mieszkanie senior od razu traci prawo własności. jego prawa zostają wpisane jako służebne. To jest miękkie prawo wobec twardego prawa własności.

W odwróconym kredycie hipotecznym do śmierci pozostaje właścicielem.

Dlatego istotne jest, by w przypadku renty zabezpieczyć interes seniora. Ministerstwo Gospodarki domaga się, by renta dożywotnia podlegała nadzorowi KNF, umowa była przejrzysta, symetryczna, senior odpowiednio poinformowany, nie było zapisów, tzw. drobnym druczkiem.

Obie umowy ważne są też dla spadkobierców. Umowa dożywotniej renty pozbawia spadkobierców szans na spadek. W odwróconym kredycie hipotecznym mają szansę, o ile oddadzą bankowi kwotę, która obciąża hipotekę.

Istotą jest, by te dwa nowe projekty były spójne i razem weszły w życie.
Dobrze, że projekt przewiduje, że w umowie będą określone warunki jej zerwania. Istotne jest jednak zabezpieczenie praw seniora w razie upadłości firmy, z która ma podpisaną umowę o dożywotniej rencie. Ważne, by w takiej sytuacji senior nie został bez mieszkania i bez pieniędzy.

Przed zawarciem umowy fundusz czy inna firma, która chce nabyć mieszkanie w zamian za dożywotnią rentę, będzie musiała wcześniej dostarczyć właścicielowi wielu informacji. Mają być podawane na specjalnym druku, według tego samego schematu, by łatwo było porównać oferty różnych firm.

Do tego będzie musiała dołączyć wstępny projekt umowy ze wszystkimi postanowieniami, które mają w niej się znaleźć oraz szacunkową wysokość renty, która ma być wypłacana.

Senior ma mieć co najmniej 3 tygodnie na spokojne zapoznanie się z ofertą i projektem umowy, skonsultowanie go z innymi osobami, (w tym z prawnikami).

Jeśli po tym czasie dalej będzie chciał umowę podpisać - będzie musiał złożyć oświadczenie o zamiarze zawarcia umowy. Dopiero wtedy można wybrać rzeczoznawcę majątkowego i podpisać umowę ostateczną.

Złożenie tego oświadczenia przez seniora to z kolei zabezpieczenie dla funduszu. Gdyby po tym oświadczeniu właściciel chciał się wycofać poniesie koszty sporządzenia wyceny nieruchomości.

Co obowiązkowo ma być w umowie?
M.in. określony termin, wysokość i sposób wypłaty renty, sposób i terminy jej waloryzacji, oświadczenie firmy o ustanowieniu na rzecz dotychczasowego właściciela służebności mieszkania i hipoteki wraz z wnioskami o ich wpis do księgi wieczystej. Muszą też być zapisane warunki rozwiązania umowy przez dotychczasowego właściciela.

Komentarz: Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM:

Jako pierwszy funkcjonujący na polskim rynku i największy fundusz hipoteczny, od lat staraliśmy się o ustawę regulująca rynek renty dożywotniej i o nadzór KNF nad usługami oferowanymi przez takie firmy, jak nasza.

Od początku prac Ministerstwa Gospodarki nad ta regulacja braliśmy w nich udział. Tym bardziej cieszymy się, że projekt wreszcie powstał i trafi do konsultacji. Daje to nadzieje, że z końcem 2015 roku zaczniemy działać już pod nadzorem, na profesjonalnym, uregulowanym rynku.

W naszej opinii, niektóre elementy w tym projekcie są trochę niedopracowane. Nie są one złe czy szkodliwe, ale czasem wydają się być niepotrzebne. Będziemy o tym rozmawiać w najbliższych tygodniach z Ministerstwem Gospodarki, Komisją Nadzoru Finansowego i Ministerstwem Sprawiedliwości, które także jest zaangażowane w ten projekt.
Myślę, że te drobne niezgodności uda się doprecyzować. Mamy na przykład wątpliwości, co do zawartego w projekcie zabezpieczenia w postaci 150 proc. wartości nieruchomości. Uważamy, że 100 proc. w zupełności zabezpieczyłoby interesy Seniorów, a poziom 150 proc. może być sprzeczny z ustawą o księgach wieczystych.

Jeśli chodzi o zakres nadzoru KNF, trudno jest mi się ustosunkować do tego, jak w praktyce będzie on wyglądać. Nie znamy wciąż szczegółowych przepisów w tym zakresie, ale z pewnością się dostosujemy i sobie poradzimy.

To firma, która kupuje mieszkanie, ma mieć obowiązek utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, ona opłaca podatki i czynsz. I nie można w umowie postanowić inaczej, inne zapisy są nieważne.

Natomiast drobne nakłady, związane ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości, obciążają seniora.

Projekt nakłada ograniczenia możliwości sprzedaży mieszkania czy nieruchomości kupionej w zamian za dożywotnią rentę.

Opisane są też konsekwencje spóźniania się przez fundusz z comiesięcznymi wypłatami pieniędzy dla seniora. Jednak zapisane propozycje pozwalają firmie w niektórych sytuacjach bezkarnie nie wypłacać renty co do grosza.

Wysokie kary mają odstraszać oszustów. Grożą nie tylko za zawarcie umowy przez firmę, która nie ma pozwolenia na działalność, ale także za samo oferowanie takiej umowy.

Karane będzie też, jeśli umowa będzie niezgodna z ustawą, czy nie zostanie przedstawiony formularz informacyjny.

Przepisy mają obowiązywać do umów zawartych po wejściu w życie ustawy. Umowy zawarte wcześniej zachowują swoją moc.

Firmy, które w dniu wejścia w życie nowego prawa już na rynku działają i oferują dożywotnią rentę w zamian za prawo własności mieszkania - mają mieć rok na dostosowanie swojej działalności do wymogów ustawy. Czyli muszą uzyskać zezwolenie KNF na prowadzenie takiej działalności. Jeśli go nie uzyskają, będą musiały odsprzedać nieruchomość innej firmie, która ma zezwolenie na oferowanie dożywotniego świadczenia w zamian za mieszkanie.

Komentarz: dr Paweł Kubicki, Instytut Gospodarstwa Społecznego SGH, Polskie Towarzystwo Gerontologiczne

Dobrze, że taki projekt powstał, bo porządkuje rzeczywistość i odpowiada na zapotrzebowanie zarówno ze strony osób starszych, jak i firm oferujących tego typu usługi.

Projekt o dożywotnim świadczeniu zabezpiecza interesy osób starszych, jak i reguluje rynek i wprowadza nadzór KNF. Należy jednak rozpatrywać go razem z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, bo jest alternatywną drogą do uzyskania dodatkowych środków finansowych przez zbycie swojego majątku w postaci nieruchomości

Oba te narzędzia (dożywotnie świadczenie pieniężne i odwrócona hipoteka) będą zyskiwać na znaczeniu ze względu na rosnącą liczbę osamotnionych osób starszych, które nie będą mogły liczyć na wsparcie rodziny, bądź - co ważne - nie będą chciały z różnych powodów z niej korzystać.

Teraz pozostaje rządowi tylko jedna, za to najważniejsze zadanie. Uporządkowanie systemu usług opiekuńczych w ramach wsparcia osoby starszej w miejscu zamieszkania. Bowiem obie ustawy pozwalające na zbycie nieruchomości są rozwiązaniami dla nielicznych mieszkańców, głównie dużych miast, którzy posiadają nieruchomości o znacznej wartości. Wciąż brakuje ustawy wspierającej z jednej strony opiekunów rodzinnych, a z drugiej tworzącej alternatywny wobec rodziny system usług opiekuńczych i dokonującej integracji wsparcia w ramach pomocy społecznej i służby zdrowia.

Istotna będzie też zmiana zaproponowana w Kodeksie cywilnym. Umowa dożywocia, z której obecnie korzysta część firm, oferujących rentę w zamian za mieszkanie, będzie mogła być zawarta tylko z członkami rodziny, wymienionymi w Kodeksie.

Instytucji dożywocia zostanie więc przywrócone jej podstawowe znaczenie.

Dożywocie tylko z najbliższymi
Tymczasem w Sejmie trwają prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. To inny sposób dania seniorowi możliwości skorzystania z majątku, jakim jest mieszkanie czy nieruchomość.