Rekordowa oferta mieszkań, ale kto je kupi? Są problemy z kredytami i popytem

O dostępności mieszkań i skuteczności programów wsparcia kredytobiorców dyskutowano podczas konferencji „Rynek nieruchomości: wczoraj, dziś i jutro. Analiza roku 2024 i prognozy na 2025”.

– Rok 2024 spowodował również duże turbulencje na rynku nieruchomości. Popyt cały czas czekał na decyzję w sprawie Kredytu na Start, co miało wpływ na wyniki sprzedaży nowych mieszkań – podkreślała jedna z panelistek, Aleksandra Gawrońska, dyrektor w JLL.

Charakterystyczna dla mijającego roku jest bardzo duża, w niektórych miastach historyczna, oferta nowych mieszkach. W największych miastach rynek jest stabilny, natomiast w mniejszych ośrodkach takich jak Szczecin, Lublin, Bydgoszcz czy Katowice, należy mówić o wyraźnej nierównowadze i nadpodaży lokali. Chociaż jest z czego wybierać, klienci odbijają się od drzwi banków. Szacuje się, że w pierwszych miesiącach 2025 r. niewiele nowych mieszkań znajdzie swojego właściciela.

– Część osób, które dotąd czekały na program KnS, może zdecydować się na zakup mieszkania na kredyt, jednak będzie to tylko pewna grupa. Kredyty pozostają bardzo drogie, co sprawia, że wiele osób po prostu nie będzie mogło sobie na nie pozwolić – podkreślała Aleksandra Gawrońska, dodając, że nie widzi w 2025 roku przestrzeni do wyraźnych wzrostów cen mieszkań.

Obecni na konferencji eksperci przedstawili nie tylko podsumowanie i prognozy rynkowe. Polski Związek Firm Deweloperskich, który organizował spotkanie, odniósł się do stawianych deweloperom zarzutów. Duża część dyskusji dotyczyła również programów mieszkaniowych, zarówno poprzedniego Bezpiecznego Kredytu 2 proc., jak i zapowiadanych.

Z ust panelistów bardzo wyraźnie wybrzmiało, że BK2 wywołał na rynku zamieszanie i mocno nim zachwiał. Tym bardziej niepokojące są dalsze deklaracje płynące ze strony Ministerstwa Rozwoju i Technologii, że choć nie pracuje już nad Kredytem na Start, w I kwartale 2025 toku ma zamiar przedstawić rozwiązanie zbliżone do obowiązującego przed laty programu Mieszkania dla Młodych.

– „Bezpieczny kredyt” był projektem politycznym i „Kredyt na start” też jest projektem politycznym, który powstał jako odpowiedź na ten pierwszy. Lepiej zamknąć definitywnie temat niż cały czas sugerować, że się nad nim pracuje – powiedział Maciej Wandzel, prezes PZFD.

Jego zdaniem, żadnego nowego programu ostatecznie nie będzie, ale utrzymywanie niepewności nikomu nie służy. W trakcie wydarzenia odniesiono się również do programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, którego efekty są często błędnie interpretowane. Z danych wynika, że 38 proc. mieszkań kupionych w ramach tego programu pochodziło od deweloperów, a to przeczy opinii, że środki z programu zasiliły wyłącznie rynek pierwotny.

Maciej Wandzel mówił również, jak wygląda zyskowność branży deweloperskiej i czy istnieją przesłanki do stawiania zarzutów, że firmy mogą zmawiać się i ustalać ceny mieszkań. Było to nawiązanie do niedawnego wystąpienia minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, która zwróciła się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o prześwietlenie branży deweloperskiej.

Z danych zebranych przez firmę Otodom wynika, że zarzuty o nadmiernej koncentracji rynku nie znajdują potwierdzenia. Zarówno rynki lokalne, jak i ogólnokrajowe, charakteryzują się dużym rozdrobnieniem i konkurencyjnością. Największa firma deweloperska nie odpowiada nawet za 6,5 proc. krajowego rynku.

– Można dużo mówić o rynku, ale nie to, że jest zmonopolizowany. To bardzo konkurencyjny rynek, zróżnicowany – podkreślał Maciej Wandzel.

A jak kształtują się zyski firm deweloperskich? Średnia marża przedsiębiorstw notowanych na giełdzie w ciągu ostatnich 10 miesięcy wyniosła 16,1 proc., a za pierwsze trzy kwartały 2024 r. – 15,9 proc. Mowa o marżach netto, które oddają realne zyski przedsiębiorstw.

– 16 proc. to nie jest mało. Ale większe marże zwykle związane są z ryzykiem prowadzenia działalności. Kupując działkę, niestety nie można przewidzieć, ile mieszkań i w jakim czasie uda się na niej wybudować – zaznaczył prezes PZFD. I podał przykład z własnej firmy: – W tym tygodniu otrzymaliśmy pozwolenie na budowę dotyczące projektu zlokalizowanego na nieruchomości kupionej w 2018 roku. Pięć lat czekania, to żadna nietypowa sytuacja. Takie zjawiska mają odzwierciedlenie w marżach.

Jak zaradzić problemom z dostępem do własnego M? Eksperci byli zgodni: konieczne są działania, które zwiększą dostępność mieszkań w kraju, a to rola rządu. Polska potrzebuje realnego planu. Prywatny rynek nie jest bowiem w stanie odpowiedzieć na wszystkie potrzeby społeczne.

– Mamy zachwianą równowagę między sektorem rynkowym a społecznym. Politycy, uchwalając korzystne dla rozwoju budownictwa społecznego ustawy, zapomnieli, że trzeba mieć do dyspozycji dużo więcej środków finansowych, niż te, które są zapewnione w budżecie – podkreślała dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej. Dodała, że część inwestycji samorządowych nie może być realizowana z powodu braku pieniędzy, a nie z powodu braku zainteresowania gmin.

O tym, że problemem są możliwości finansowe przekonany jest również wiceprezydent Sosnowca Michał Zastrzeżyński.

– Środków Banku Gospodarstwa Krajowego, który udziela samorządom częściowo bezzwrotnych pożyczek na ten cel, jest szalenie mało w stosunku do potrzeb – podkreślał, opowiadając o partnerstwie gmin z prywatnymi inwestorami. – We współpracy z prywatnym TBS-em wybudowaliśmy około 400 mieszkań przeznaczonych dla osób, które nie spełniają warunków na mieszkanie komunalne, a których nie stać na kredyty mieszkaniowe – mówił wiceprezydent.

Rok 2025 zapowiada się jako kluczowy dla samorządów, które są zaangażowane we wdrażanie ustawy o planowaniu przestrzennym i przygotowywanie planów ogólnych. Narzucone tempo ich uchwalania wydaje się jednak niemal niewykonalne.

– 2025 będzie krytycznym rokiem. Kluczowa data to koniec 2025 r., kiedy upływa termin uchwalenia planów ogólnych. Jeśli nie zostaną one przyjęte, wydawanie nowych pozwoleń na budowę stanie się niemożliwe – nie tylko dla inwestycji mieszkaniowych, ale także dla projektów publicznych, takich jak wodociągi czy drogi – podkreślił Michał Leszczyński, starszy prawnik w PZFD.

Dlatego zdaniem organizacji samorządy powinny otrzymać dodatkowy czas na wdrożenie reformy. W przeciwnym razie grozi nam paraliż inwestycyjny.