Nasi Czytelnicy już upatrzyli sobie sześćdziesięciometrowe "M". Zapłacą za nie niemal 200 tys. zł. - Właściciele tego mieszkania obecnie przebywają za granicą. Do kraju wrócą za miesiąc, najpóźniej dwa. W sprzedaży mieszkania pośredniczy agencja nieruchomości. Podpiszemy niedługo z nimi umowę. Co powinno się w niej znaleźć? - dopytuje się włocławianin.
Przykład
Pan Stanisław zamieścił w gazecie ogłoszenie o sprzedaży mieszkania. Odpowiedziało na nie kilkunastu pośredników. Umówił się z nimi kolejno w mieszkaniu, w odstępach kilkuminutowych. Pośrednicy mieszkanie obejrzeli, zrobili notatki i zdjęcia, przejrzeli dokumenty, zaproponowali podpisanie umów pośrednictwa. Pan Stanisław, ucieszony, że jego mieszkanie cieszy się tak dużym zainteresowaniem, podpisując kolejne umowy podwyższał cenę. Kiedy następnie pośrednicy przybywali z potencjalnymi nabywcami, panu Stanisławowi myliły się ceny mieszkania. Pośrednicy i osoby zainteresowane byli zdezorientowani i do sfinalizowania transakcji nie dochodziło.
Po radę do rzecznika
W Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów na wstępnie zaznaczają, że umowa musi być zawarta na piśmie. Bez zachowania tej formy jest nieważna. - Każdą umowę powinniśmy dokładnie przeczytać. Zawsze możemy poprosić o egzemplarz, przeanalizować w domu wszystkie postanowienia, a - w razie wątpliwości - skonsultować się z miejskim lub powiatowym rzecznikiem konsumentów. Postanowienia umowy, zaproponowanej przez pośrednika, nie są nienaruszalne, podlegają negocjacji. Jeśli pośrednik nie chce, bez przekonującego uzasadnienia, wydać egzemplarza umowy, odmawia negocjowania jej postanowień, to należy rozważyć, czy warto korzystać z usług tego pośrednika - radzą w UOKIK.
Prawo do wypowiedzenia
Zgodnie z prawem, pośrednik nieruchomości zobowiązuje się do doprowadzenia do zawarcia umowy, natomiast klient zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w umowie (kwotowo lub procentowo) wynagrodzenia.
Zdarza się, że w umowie pośrednik bierze na siebie jeszcze inne czynności, które nie wchodzą w zakres pośrednictwa, np. udzielenie pomocy w uzyskaniu kredytu bankowego albo opracowanie pism procesowych w postępowaniu sądowym.
Na ile może być zawarta umowa pośrednictwa? Okazuje się, że zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Jeżeli ma obowiązywać przez czas oznaczony, powinny się w niej znaleźć klauzule określające sytuacje, w których obu stronom umowy przysługuje prawo jej wypowiedzenia. Jeżeli została zawarta na czas nieoznaczony, wywiązanie się z niej przez pośrednika stanowi zakończenie stosunku prawnego. Zatem klientowi pozostaje wyłącznie zapłacenie wynagrodzenia pośrednikowi.
Mogą mieć wyłączność
U umowie pośrednictwa możemy udzielić pośrednikowi wyłączności, bądź zawrzeć umowy z kilkoma pośrednikami. W Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów mówią wprost: - Nie ma prawnych przeszkód, by kilku pośrednikom udzielić wyłączności, choć nie jest to racjonalne działanie. Oznacza to, że każdemu z nich trzeba będzie zapłacić wynagrodzenie. W błędzie też pozostają osoby, które uważają, że podpisanie umów pośrednictwa z możliwie dużą liczbą pośredników znacznie przyspieszy sprzedaż nieruchomości lub jej wynajęcie. Zdarza się, że ta sama nieruchomość jest oferowana do sprzedaży przez kilku pośredników, lecz ma różne, ustalone przez sprzedającego, ceny.
Takie są umowne stawki
Na jakie wynagrodzenie może liczyć pośrednik?
Zwyczajowo przyjęło się, że kształtuje się ono na poziomie 2,5-3 proc. ceny ustalonej przez strony w umowie, zaś w przypadku umowy najmu lub dzierżawy - od 50 do 100 proc. jednomiesięcznego czynszu.
W UOKIK dodają: - Często pośrednicy wprowadzają do umowy klauzulę, że należne im wynagrodzenie zapłacimy w dwóch ratach: pierwszą po podpisaniu umowy przedwstępnej lub przyrzeczenia, a drugą - po zawarciu aktu notarialnego umowy sprzedaży. Zatem tę pierwszą ratę należy traktować jako zaliczkę, którą pośrednik musi zwrócić, jeżeli strony ostatecznie nie sfinalizują transakcji.
