Do tej pory w Polsce zawarto 381 umów o dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie. Pozostało wiele wątpliwości

Ustawy o dożywotniej rencie i o odwróconym kredycie hipotecznym mają chronić seniorów, zapewnić bezpieczeństwo umowy i mieszkanie do śmierci.

O założeniach, o tym, czego w nich nie ma, a by się przydało, dyskutowali wczoraj przedstawiciele Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, funduszy hipotecznych, Związku Banków Polskich, Komisji Nadzoru Finansowego, prawnicy.

Punktem wyjścia był raport UOKiK z kontroli firm oferujących umowy dożywotniej renty w zamian za prawo własności mieszkania czy nieruchomości. Oferuje to siedem spółek. Są to niemal wyłącznie fundusze hipoteczne.

Natomiast nie funkcjonuje odwrócony kredyt hipoteczny. Nie ma prawnych możliwości.
Zasadnicza różnica między odwróconym kredytem a dożywotnią rentą jest taka, że podpisując umowę zawarcia kredytu, senior do śmierci zostaje właścicielem mieszkania. W umowie dożywotniej renty traci to prawo z chwilą podpisania umowy. Powinien jednak mieć zagwarantowane prawo mieszkania w nim do śmierci.

W zależności od zawartej umowy, różne są prawa i obowiązki obu stron.

Urząd ochrony konsumentów ma zastrzeżenia do niektórych zapisów, stosowanych w umowach. Na przykład do tego, że fundusz zastrzega sobie, że bez jego zgody w mieszkaniu nie może zamieszkać członek najbliższej rodziny UOKiK uważa, że jest to ograniczenie zbyt daleko idące, niezgodne z Kodeksem cywilnym.

Niektóre spółki obarczyły seniorów obowiązkiem przeprowadzenia kosztownych napraw, kto inny, pod groźbą kary, nałożył na seniora obowiązek informowania o posiedzeniach wspólnoty mieszkaniowej.

W sumie, na 37 wzorców umów, UOKiK zakwestionował 17 stosowanych przez 5 firm. Urząd ma też zastrzeżenia do reklam wprowadzających w błąd. Sprawdził nie tylko ogłoszenia w prasie i telewizji, także ulotki, banery reklamowe, pisemne informacje. Zakwestionował te, które sugerują, że prawa klienta zabezpieczone są lepiej, niż w rzeczywistości jest. Seniorzy byli wprowadzani w błąd, że mogą wynająć lokal osobie trzeciej (w domyśle - mieć dodatkowy dochód), a zapisy umowy faktycznie na to nie pozwalały.

- Analiza pokazała, że największym zagrożeniem dla seniorów jest brak uregulowań prawnych związanych z zawieraniem umów o świadczenia dożywotnie- mówi prezes UOKiK Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel. - Szczególnie niebezpieczne może to być w razie upadłości przedsiębiorcy, ponieważ konsument może stracić wówczas prawo do zamieszkania w nieruchomości.

Z czego mało kto zdaje sobie sprawę.

Dyskusję o tych właśnie zagrożeniach, jak ich uniknąć i czy projektowana ustawa lepiej będzie chronić seniorów zorganizował UOKiK i "Gazeta Wyborcza".

Opierano się na przyjętych przez rząd założeniach do projektów dwóch ustaw: o odwróconym kredycie hipotecznym oraz o rencie dożywotniej. Uregulowania rynku od strony prawnej domagają się też same fundusze hipoteczne. Uniknęłyby wówczas wielu pułapek prawnych

Przepisy mają chronić osoby starsze, jako słabszą stronę umowy. - Chaos nie sprzyja obu stronom - zauważyła Magdalena Zienkiewicz, radca prawny. - Wynika on z braku jednolitych regulacji umowy dożywocia, renty, ubezpieczenia. Ponieważ różne są umowy, są różne ryzyka prawne. W zależności, od tego, jak nazwiemy umowę, rodzi ona inne skutki prawne i inne ryzyka
.
Z punktu widzenia seniora, który swoje mieszkanie oddaje w zamian za dożywotnią rentę ważne jest, by regularnie i bez opóźnień otrzymywał określone w umowie pieniądze i mógł w mieszkaniu przebywać do śmierci nawet w razie sprzedaży lokalu przez fundusz czy w razie jego upadłości.

Przeczytaj także: Dwanaście spotkań z pasjami dla seniorów w Tucholi

Przede wszystkim, jeśli zaczną obowiązywać nowe przepisy, to obejmą one przyszłe umowy. Ma więc być okres przejściowy, który pozwoli dostosować się istniejącym firmom do spełnienia określonych w ustawie wymagań.

Nieruchomość, w której mieszka senior, a formalnie właścicielem jest fundusz hipoteczny, nie mogłaby być zabezpieczeniem kredytu branego przez tenże fundusz.
Są obawy, co się stanie, jeśli spółka mieszkanie z seniorem sprzeda, do czego ma przecież prawo.

Elżbieta Kołodziej, zastępca dyrektora delegatury UOKiK we Wrocławiu, współautorka raportu UOKiK powiedziała, że dziś - w ocenie Urzędu - firmy starają się w umowach należycie zabezpieczyć prawo seniora do renty i prawo do mieszkania. Najczęściej ujawniają w księdze wieczystej prawo do zamieszkania, użytkowania nieruchomości użytkowania. - Ujawnienie gwarantuje seniorom prawo do mieszkania - stwierdziła. Ale znaleziono w umowach zapisy, że spółki tylko oświadczyły, iż gwarantują prawo dożywotniego mieszkania, jednak nie ujawniły tego w KW.

Dlatego UOKiK postuluje, by w każdym przypadku prawo do mieszkania było ujawniane w księdze wieczystej.

Mimo wszystko urząd ostrzega, że w razie upadłości funduszu, który stał się właścicielem mieszkania jest niebezpieczeństwo, że senior mieszkanie może stracić.

Fundusze hipoteczne w umowach zabezpieczają też prawo starszej osoby do otrzymywania renty i płacenia jej w terminie. Najczęściej w akcie notarialnym oświadczają, że podają się egzekucji w trybie art. 777 Kpc. To ułatwia seniorowi dochodzenia należnych mu pieniędzy. - O ile spółka jest wypłacalna - podkreśliła dyrektor Kołodziej.

Instytucje, które zechcą oferować dożywotnią rentę, według rządowych założeń, będą musiały uzyskać zgodę Komisji Nadzoru Finansowego i spełnić określone warunki.

Mimo to Paweł Sawicki z KNF zgłasza wiele wątpliwości, czy nadzór będzie mógł skutecznie chronić prawa seniorów. Nie będzie miał zbyt wielu możliwości, jakie ma np. wobec zakładów ubezpieczeń.

Choć do tej pory zawarto 381 umów dożywotniej renty w zamian za mieszkanie (połowę z nich podpisały dwa fundusze), to większe zdaje się być zainteresowanie odwróconym kredytem hipotecznym. Czyli czymś, co na polskim rynku jeszcze nie istnieje.

Przedstawiciel portalu odwroconahipoteka.pl mówił, że co miesiąc udzielają kilkuset odpowiedzi osobom, które taką pomocą są zainteresowane.

Przeczytaj także: "Bądżmy Aktywni" promocja pisma dla seniorów w MCK

Kredyt bowiem, co wskazywano mógłby być bardziej pożądany przez osoby, które chciałyby niewielkich dodatkowych miesięcznych dochodów, np. 300-500 zł do renty.

W razie rychłej śmierci starszej osoby, spadkobiercom łatwiej byłoby spłacić bank i nie tracić nieruchomości. Na spłatę mają mieć rok od śmierci seniora.

Rodzaj wniosku kredytowego przygotowały też dwa fundusze hipoteczne. - Wnioski złożyło 17,5 tys. osób - zdradził Andrzej Roter, dyrektor generalny Konferencji Przedsiębiorców Finansowych. - To pokazuje, jak ważne jest przyspieszenie procesu legislacyjnego.

Założenia ustaw są przyjęte przez rząd, ale to nie znaczy, że szybko powstaną projekty. Już ta dyskusja pokazuje, jak wiele spraw wymaga uszczegółowienia.

Seniorzy zaś cały czas podpisują umowy. Co zrobić, by były to dobre dla nich rozwiązania? Najlepiej, by zapoznali się z raportem UOKiK z kontroli funduszy hipotecznych (jest na stronie www.uokik.gov.pl), sprawdzili, jakie Urząd ma zastrzeżenia do poszczególnych spółek.

A gdy już dostaną zaproponowaną umowę - skonsultowali ją z niezależnym prawnikiem, który wyjaśni wątpliwości. To na pewno nie zaszkodzi.

Oferty pracy z Twojego regionu