Gdzie warto kupić, a gdzie lepiej wynająć mieszkanie? Wiemy, czy opłaca się kupować mieszkanie na wynajem i jakie zyski to oznacza

Prace nad nowym rządowym programem dopłat do kredytów hipotecznych nadal trwają, jednak znamy coraz więcej szczegółów. Okazuje się, że program Mieszkanie na Start może różnić się od Bezpiecznego kredytu, który pamiętamy z ubiegłego roku. Eksperci Expandera i Rentier.io nie mają wątpliwości. Nowy program inaczej wpłynie na najem mieszkań w Polsce:

Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku Bezpiecznego kredytu 2 proc. Raty takiego kredytu w większości przypadków były niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania – tłumaczą eksperci w raporcie.

Ich zdaniem kilkadziesiąt lub nawet kilkaset złotych różnicy pomiędzy ratą kredytu a kwotą czynszu w najmie było łatwą zachętą do zakupu własnych czterech kątów. W przypadku nowego programu dopłat różnica ta będzie już znacznie mniejsza. Mieszkanie na Start zakłada bowiem, że dopłaty będą tym wyższe, a oprocentowanie niższe, im większe będzie gospodarstwo domowe.

Zobacz także: Przy jakich zarobkach otrzymasz wakacje kredytowe 2024? Tak obliczysz swój dochód

Z naszych wyliczeń wynika, że program będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin. Małżeństwo z trójką dzieci będzie miało ratę niższą niż koszt najmu mieszkania aż w 16 z 17 badanych przez nas miast. Dotyczy to zakupu mieszkania o powierzchni 70 mkw. kupowanego po przeciętnej cenie, na preferencyjny kredyt na 30 lat - wyliczają eksperci Expandera i Rentier.io.

W niemal tak samo dobrej sytuacji będą również pary bez dzieci. W 10 z 17 miast kupno mieszkania okaże się dla nich tańsze niż wynajem (biorąc pod uwagę porównanie raty do kosztu czynszu). Single mogą mieć już większy dylemat. W ich przypadku rata kredytu będzie niższa od kosztu najmu tylko w 5 z 17 analizowanych miast. Autorzy raportu tłumaczą skąd te różnice:

Im większe gospodarstwo domowe, tym niższe oprocentowanie kredytu „Na start”. Ponadto im więcej osób, tym wyższa część kwoty kredytu jest objęta obniżonym oprocentowaniem.

Eksperci Expandera i Rentier.io przeanalizowali stawki najmu mieszkań w dużych miastach w Polsce i porównali je z przewidywaną wysokością rat w ramach kredytów z rządową dopłatą. Bezdzietna para, która chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 może liczyć na niższe raty kredytu wobec kosztów najmu m.in. w:

• Bydgoszczy
• Częstochowie
• Gdańsku
• Katowicach
• Lublinie
• Łodzi
• Rzeszowie
• Szczecinie

W tych miastach pierwsza rata kredytu z dopłatą w ramach programu Mieszkanie na Start będzie niższa od średniego kosztu wynajmu tego samego mieszkania. Rodziny z trójką dzieci do tej listy powinni dopisać także kupno mieszkania o powierzchni 70 m2 w Białymstoku, Gdyni, Poznaniu czy Warszawie. Kilka miast wyróżnia się w zestawieniu Expandera i Rentier.io. Mowa przede wszystkim o Krakowie:

To jedyne miasto, gdzie rata preferencyjnego kredytu jest wyższa niż koszt najmu nawet dla rodziny z trójką dzieci. Co więcej, wysokość takiej raty dla tej rodziny jest wyższa niż w Warszawie, mimo że to w stolicy ceny mieszkań są wyższe - piszą autorzy raportu.

Także Warszawa, Poznań i Gdynia to miasta, gdzie tylko rodziny z 3 dzieci skorzystają na niższych ratach kredytu hipotecznego wobec kosztów czynszu.

Ocena rentowności najmu jest ważna dla wielu Polaków, którzy kupili lub planują zakup mieszkań na wynajem, nie dla celów mieszkaniowych:

Ze względu na wzrost cen mieszkań i stabilizację stawek najmu rentowność ta spada. Żeby kupić mieszkanie, trzeba płacić coraz więcej, a dochód z najmu pozostaje na zbliżonym poziomie jak przed rokiem - tłumaczą eksperci Expandera i Rentier.io.

Obecnie średnia rentowność netto mieszkania wynajmowanego przez ostatnich 12 miesięcy wynosi 5,3 proc. dla małych mieszkań (6,1 proc. w 2023 roku), 4,3 proc. dla dużych nieruchomości (4,8 proc. rok wcześniej). Oczywiście to niejedyny zysk osoby wynajmującej mieszkanie, bo z roku na rok rośnie także wartość nieruchomości. Eksperci Expandera i Rentier.io wyliczają, że w 17 analizowanych miastach wartość mieszkań wzrosła średnio o 16 proc. rok do roku.