Księga wieczysta - jak ją czytać?

Księga z wiarą!

Księga z wiarą!

Pamiętaj! Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że dom czy mieszkanie kupiliśmy od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już nasza.

Tym bardziej, że księgi są jawne i każdemu wolno je przeglądać. Tyle, że księgę wieczysta trzeba umieć czytać.

Wiedza na cztery części
Obowiązują tu dość specyficzne zasady. Każda księga wieczysta składa się z czterech części (tzw. działów).
Pierwsza - zawiera opis nieruchomości: jej rodzaj, położenie i powierzchnię. Notariusz przed sporządzeniem aktu bada, czy sprzedający rzeczywiście ma prawo własności danego mieszkania. Podobnie robi agencja nieruchomości. Na wszelki wypadek więc warto poprosić sprzedającego o zaświadczenie z urzędu gminy, że w chwili obecnej nikt w lokalu nie jest zameldowany. Należy też się dowiedzieć w spółdzielni (we wspólnocie), czy mieszkanie nie jest zadłużone. Takie zaświadczenie może też dostarczyć sprzedający.

Można zażądać, by właściciel przedstawił wcześniejsze rachunki za mieszkanie (spisać też stan liczników). Dowiemy się dzięki temu, czy nie grozi nam np. tydzień po wprowadzeniu odcięcie prądu bądź kablówki.

Zaświadczenie do sprzedaży
Jeśli kupujemy mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić "zaświadczenie do sprzedaży" wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie informuje, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni..., pod adresem...

Wiele spółdzielni zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego.

Kto użytkuje i kto ma "służebność"?
W drugiej części - są informacje o jej aktualnym właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców) oraz wpisy dotyczące użytkowania wieczystego.

W części trzeciej - znajdziemy wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś "służebności przechodu") oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży domu nałożony przez sąd). Znajdziemy tam także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich.

Przykład: dotychczasowy właściciel zawarł z kimś innym umowę przedwstępną z wpisem do księgi wieczystej. Wpisanej osobie przysługuje pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości.

W części czwartej - natrafimy (lub nie) na wpisy hipotek obciążających nieruchomość.

Nie należy przejmować się wpisami podkreślonymi na czerwono - podkreślenie oznacza, że wpis jest nieaktualny.

Informacja pod specjalnym numerem
Warto też zwrócić uwagę, czy na pierwszych stronach każdego działu są numery, np. 1234/03. To tzw. wzmianki, czyli informacje, że do sądu wpłynął (lecz nie został jeszcze rozpatrzony) wniosek dotyczący określonej nieruchomości. Podając ten numer urzędnikowi sądowemu, możemy od razu się dowiedzieć, czego ten wniosek dotyczy.