Najemca unika płacenia czynszu – wypowiedzenie umowy, odsetki oraz eksmisja nieuczciwego lokatora. Co może zrobić właściciel nieruchomości?

Przed wynajęciem mieszkania, konieczne jest poświęcenie czasu na wszystkie kwestie związane z formalnościami. Umowę najmu można co prawda zawrzeć w dowolnej postaci, jednak to ta spisana na papierze w jasny sposób określa prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego.

Podczas sporządzania dokumentu należy zwrócić uwagę czy wszystkie zapisy są poprawne, a umowa zawiera wymagane punkty określające czas trwania najmu, a także warunki wypowiedzenia. Powinniśmy też dodać protokół zdawczo-odbiorcy, dzięki któremu można będzie ocenić czy stan mieszkania nie pogorszył się w trakcie wynajmu.

W Polsce, mimo sporządzenia szczegółowej umowy najmu, istnieją przepisy, które są nadrzędne, a zalicza się do nich ustawa o ochronie praw lokatorów. Niestety, dokument ten chroni głównie najemcę, natomiast zawarte tam zapisy często nie są korzystne dla właściciela nieruchomości.

Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu, ale tylko w kilku sytuacjach. Aplikant radcowski Weronika Barbara Bartkowiak z Kancelarii Prawnej ANSWER w rozmowie ze Strefą Biznesu podkreśla, że przesłankami do takie działania są m.in. „używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, doprowadzenie do szkód w przedmiocie najmu bądź czynienie uciążliwym korzystanie z lokali sąsiadujących, konieczność przeprowadzenia remontu lub rozbiórki budynku, wynajmowanie bądź podnajmowanie lokalu bez zgody wynajmującego czy też – co stanowi większość przypadków – zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu bądź opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności”.

Najemca może również żądać odsetek za zwlekanie z zapłatą czynszu. Jeśli zapisy umowy nie stanowią inaczej, to za najem należy płacić do 10. dnia miesiąca, w przypadku, gdy umowa została zawarta na czas określony powyżej miesiąca lub nieokreślony. Zwykle właściciele nieruchomości nie naliczają odsetek za kilkudniowe opóźnienia, ale w przypadku kilkutygodniowych zaległości można skorzystać z tej opcji.

Jeśli zadłużenie nie przekracza 20 tys. zł, sprawę można będzie rozstrzygnąć poprzez wymiar sprawiedliwości w postępowaniu uproszczonym (opłata sądowa wynosi wtedy 300 zł). Po zignorowaniu decyzji sądu możliwe będzie dokonanie egzekucji, czyli zajęcia wynagrodzenia/renty/emerytury najemcy lub zastaw rzeczy ruchomych najemcy. Prawo zastawu obejmuje rzeczy, które zostały wniesione do mieszkania i należą do najemcy lub osób mieszkających razem z nim.

W niektórych sytuacjach wymienione wyższej środki mogą okazać się nieskuteczne. Co więcej, bywa, że nieuczciwy lokator zmienia nawet zamki w drzwiach, by uniknąć wizyt właściciela. Należy pamiętać, że wynajmujący nie ma prawa siłą wkroczyć do mieszkania, by ponownie wymienić zamki. Za naruszenie miru domowego grozi bowiem surowa kara.

– Nawet skuteczne rozwiązanie umowy najmu może nie doprowadzić do automatycznego odzyskania kontroli nad lokalem. Właściciel nie może samodzielnie „wyprosić” lokatora – może spotkać się z konsekwencjami prawnokarnymi za naruszanie miru domowego. Jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić, wynajmujący powinien złożyć pozew do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu, a następnie skierować sprawę do komornika – informuje Weronika Barbara Bartkowiak.

– Nawet jednak dokonując tych wszystkich czynności, możliwości działania mogą być ograniczone. Ustawa o lokatorach przewiduje m.in. okres ochronny (od listopada do marca), w którym nie można dokonywać eksmisji lokatorów. Ponadto, jeśli najemcy przysługuje lokal socjalny z uwagi na sytuację majątkową, nie może zostać on eksmitowany do momentu przyznania przez gminę lokalu zastępczego – dodaje.

Jak podkreśla nasza rozmówczyni, po wydaniu lokalu najemcy, właściciel ma bardzo ograniczone możliwości dysponowania mieszkaniem. Wszelkie kontrole lokalu mogą być przeprowadzane jedynie za zgodą lokatora oraz w jego obecności.

– W momencie wydania lokalu najemcy do używania, wynajmujący ma bardzo ograniczone możliwości dysponowania mieszkaniem. Najemca może nawet wymienić zamki w drzwiach – pod warunkiem przywrócenia poprzednich zamków z chwilą wyprowadzki. Wynajmujący nie może wchodzić do lokalu bez zgody najemcy, a wszelkie kontrole muszą odbywać się za zgodą lokatora i w jego obecności. Wyjątkiem jest wystąpienie w lokalu awarii wywołującej bądź mogącej wywołać szkodę, jednak nawet w takiej sytuacji wynajmujący może wejść do pomieszczeń tylko w asyście policji bądź straży gminnej (miejskiej), sporządzając jednocześnie protokół – przekazała Weronika Barbara Bartkowiak z kancelarii ANSWER.

Powyższe informacje wskazują, że sytuacja wynajmującego w trakcie sporu z najemcą jest wyjątkowo trudna. Dochodzenie swoich praw jest natomiast procesem długotrwałym, a czasami nieskutecznym. Można się przed tym częściowo zabezpieczyć, decydując się na umowę najmu okazjonalnego.

– Aby uchronić się przed taką długotrwałą procedurą, rozwiązaniem jest zawarcie z przyszłym najemcą umowy najmu okazjonalnego. Załącznikiem do takiej umowy jest oświadczenie najemcy złożone przed notariuszem, w którym zobowiązuje się on do dobrowolnego opuszczenia lokalu w określonych przypadkach, a także oświadczenie o posiadaniu innego lokalu możliwego do zamieszkania lub zgody na zamieszkanie w innym lokalu po wyprowadzce. Chroni to po pierwsze przed koniecznością przeprowadzenia procesu sądowego (sąd jedynie nadaje klauzulę wykonalności na akt notarialny), a po drugie przed oczekiwaniem nieuczciwego najemcy na przyznanie mu lokalu socjalnego po eksmisji – zaznacza nasza rozmówczyni.

Przed dodatkowymi kłopotami ochroni nas też odpowiednia weryfikacja osoby, która chce wynająć od nas mieszkanie. Jeśli przyszły najemca unika odpowiedzi na pytania o dochody czy pracę lub wysłane przez niego sygnały wywołują niepokój, warto rozejrzeć się za inną osobą.