Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Nowe warunki kredytów hipotecznych 2022. Tak coraz wyższe koszty życia obniżają szansę na kredyt hipoteczny

Agnieszka Domka-Rybka
Agnieszka Domka-Rybka
Są banki, w których zdolność kredytowa, m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF, spadła nawet o 30-40 proc. i to zaledwie w ciągu miesiąca.
Są banki, w których zdolność kredytowa, m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF, spadła nawet o 30-40 proc. i to zaledwie w ciągu miesiąca. Grzegorz Olkowski/zdjęcie ilustracyjne
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zaostrzył warunki dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych. Wprowadzone zmiany mają ograniczyć ryzyko kredytowe związane z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia. W związku z tym banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej muszą teraz uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 p.p. od tych obowiązujących w momencie składania wniosku.

Oprócz tego nastąpiła zmiana w sposobie szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i wskaźnika DStI, który określa, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych.

Jak twierdzą eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF), te trzy czynniki zdecydowanie, bo w niektórych przypadkach nawet o ok. 40 proc., wpływają na spadek zdolności kredytowej Polaków i powodują, że aktualnie jest znacznie trudniej o kredyt na zakup wymarzonego mieszkania niż w marcu.

Kredyt rzutem na taśmę

W marcu tego roku osób wnioskujących o kredyt hipoteczny było blisko 76% więcej niż w lutym. Jest to drugi najwyższy wynik od 10 lat . Z kolei wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 4,3%2. Co miało wpływ na taką sytuację?

– Początkowo wydawało się, że marzec przyniesie spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Należy pamiętać, że w marcu główna stopa NBP wzrosła o kolejne 75 punktów bazowych, do poziomu 3,5%, co wpływa na widoczny wzrost rat kredytowych i całkowitych kosztów kredytu. Dodatkowo, wojna za naszą wschodnią granicą, a także wysoka inflacja mogły skutecznie zniechęcać do zaciągania kredytów. Ostatecznie okazało się, że do banków trafiło blisko 53,5 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, a więc niewiele mniej niż w rekordowym marcu 2021 r. Skąd takie liczby? Powodów jest kilka, a jeden z nich to właśnie nowe zalecenia KNF, do których miały dostosować się banki. Wielu potencjalnych kredytobiorców chciało złożyć wniosek kredytowy jeszcze w marcu, na „starych zasadach” – wiedząc, że nowe wytyczne KNF spowodują spadek zdolności kredytowej i problem z uzyskaniem potrzebnej kwoty kredytu – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.

KNF w marcu tego roku skierowała pismo do prezesów zarządów banków oraz dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, przedstawiające nowe zalecenia, mające na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Organ nadzoru chce uniknąć w ten sposób sytuacji, w której kredytobiorca w wyniku np. możliwych kolejnych podwyżek stóp procentowych, nie będzie w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania. Co się dokładnie zmieniło? Z punktu widzenia przyszłych kredytobiorców najważniejsze są następujące kwestie:

Ryzyko wzrostu stóp procentowych o 5 p.p.

Do końca marca 2021 r. banki przy wyliczeniu zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny, musiały brać pod uwagę możliwy wzrost stopy referencyjnej minimum o 2,5 p.p. zarówno dla kredytów z okresowo stałą jak i zmienną stopą procentową. Choć niektórzy kredytodawcy decydowali się stosować jeszcze wyższe bufory bezpieczeństwa. Takie działania wprawdzie powodują, że zdolność kredytowa wnioskującego spada, ale z drugiej strony bank w ten sposób ogranicza ryzyko braku spłaty zadłużenia. Im wyższy bufor tym mniejsze ryzyko.

– Są banki, w których zdolność kredytowa m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF spadła nawet o 30-40% i to zaledwie w ciągu miesiąca. Załóżmy, że mamy rodzinę 2+1 z dochodem 10 tys. zł brutto miesięcznie, która posiada 20% wkład własny, interesuje ją kredyt hipoteczny na 30 lat i oprocentowanie zmienne. W jednym z banków jeszcze w marcu mogła liczyć na kredyt w wysokości przeszło 422 tys. zł. Teraz jest to trochę ponad 264 tys. zł., a więc spadek wynosi aż 158 tys. zł (37%). To może zniechęcać część osób do złożenia wniosku, dlatego już teraz niektóre banki zdecydowały się obniżyć swoją marżę, uatrakcyjniając tym samym swoją ofertę – mówi Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Zmiana sposobu wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa

Mówiąc o zdolności kredytowej, która jest ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez bank przy wydawaniu decyzji o przyznaniu środków, nie można pominąć wydatków gospodarstw domowych, które obok przychodów, stanowią podstawę jej wyliczania. W stanowisku KNF możemy przeczytać:

„[..] zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”.

– Takie zalecenia „nadzoru" wynikają z rosnącej inflacji i coraz wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Bank powinien brać pod uwagę, że w kolejnych miesiącach ceny energii, żywności, czy wysokość czynszu mogą jeszcze wzrosnąć. Podwyższone koszty utrzymania gospodarstwa domowego to mniejszy dochód rozporządzalny, a więc niższa zdolność kredytowa i niższa możliwa do uzyskania kwota kredytu. Zalecenia KNFu w największym stopniu dotyczą rodzin z dziećmi, gdzie dochód generuje jedna lub dwie osoby, a koszty utrzymania są wysokie – mówi Paweł Rudzik.

Decyzja KNF o konieczności wprowadzenia zmian może znaleźć swoje uzasadnienie w przewidywaniach Narodowego Banku Polskiego. Prawdopodobne jest, że inflacja w tym roku osiągnie nawet 12,3%3, czyli wzrośnie jeszcze o przeszło 1%. Jak podaje NBP wpływ na taką sytuację może mieć m.in. wojna w Ukrainie, w wyniku której widoczny jest wzrost cen surowców energetycznych. Przy czym należy pamiętać o ich ograniczonej podaży.

Mniejszy poziom wskaźnika DStI

Wskaźnik DStI (z ang. Debt Service to Income) określa, najprościej mówiąc, relację sumy wartości wszystkich miesięcznych rat zaciągniętych aktualnie zobowiązań i potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów w skali całego roku. Do końca marca wskaźnik DStI mógł wynosić 50% przy niższych dochodach i 65% przy wyższych. Od kwietnia jest to odpowiednio 40 i 50%.

Jak wylicza się wskaźnik DStI?

DStI = (suma zobowiązań rocznych4 + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%

– Jeśli wnioskujący przekroczy ten nowy próg, nie oznacza to, że uzyskanie kredytu jest niemożliwe. KNF zaleca bankom zachowanie szczególnej ostrożności w takich wypadkach, jednak nie narzuca wydania odmownej decyzji. Mimo wszystko im większa rata zobowiązania w stosunku do dochodów, tym mniejsze szanse na kredyt, a przekroczenie poziomów wskaźnika DStI według KNF-u powinno podlegać szczególnemu uzasadnieniu – wyjaśnia Paweł Pietruszewski.

Jeśli uzyskany wynik będzie niższy niż 40% lub 50% (w zależności od uzyskiwanych dochodów), najprawdopodobniej bank pozytywnie oceni zdolność kredytową wnioskującego.

Te wszystkie zmiany powodują, że zdolność kredytowa Polaków spada. W związku z tym potencjalni kredytobiorcy powinni przygotować się, że nie zawsze dostaną taką sumę pieniędzy, która pozwoli im na zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu.

– Wyjść w takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze – nabycie tańszej nieruchomości. Potencjalni kredytobiorcy, częściej niż dotychczas, będą weryfikować swoje plany zakupowe – na przykład decydować się na mniejszy metraż, albo wybierać lokalizację na obrzeżach, zamiast w centrum miasta. Po drugie – do wnioskowania o kredyt należy się przygotować. Zapytajmy eksperta kredytowego, czy dobrym pomysłem jest zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku kredytowego – nawet, jeśli wiąże się z podwyżką wynagrodzenia. Można też poczekać na niższe stopy procentowe, jednak trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi i jak w tym czasie zmienią się ceny nieruchomości, czy materiałów budowlanych – podpowiada Paweł Rudzik.

Z kolei Paweł Pietruszewski dodaje: – Jeśli nie chcemy rezygnować z kupna wymarzonego „M” lub biernie czekać na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie wysokości stóp procentowych, dobrym rozwiązaniem może być kontakt z pośrednikiem finansowym. Taka osoba podpowie, jak w kilku prostych krokach można zwiększyć swoją zdolność kredytową albo przedstawi inne, mniej oczywiste możliwości zabezpieczenia kredytu.

(źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego)

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Strefa Biznesu: Polacy chętniej sięgają po krajowe produkty?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na pomorska.pl Gazeta Pomorska