Odwrócona hipoteka, darowizna czy dożywocie, czyli pomyśl o przyszłości swojej i bliskich

Odwrócony kredyt hipoteczny jest uregulowany prawnie, 23 października 2014 roku została uchwalona ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym.

Odrębnej ustawy regulującej tzw. odwróconą hipotekę nie ma i obecnie nawet nie mówi się, że powinna zostać uchwalona. W praktyce wykorzystywane są przepisy Kodeksu cywilnego. W obu przypadkach z takiego rozwiązania może skorzystać ten, kto jest właścicielem mieszkania (nieruchomości).

O różnicę między odwróconym kredytem hipotecznym, a odwrócona hipoteką spytaliśmy mec. Alicję Jarzemską z Kancelarii Skorecki Jarzemska Adamowicz w Bydgoszczy, zarazem prezes Bydgoskiego Stowarzyszenia Pomocy Prawnej.
- Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa oferowana przez bank lub inną instytucję finansową. Polega na tym, że bank lub wspomniana instytucja dożywotnio wypłaca klientowi ustalona kwotę pieniędzy (jakby udziela kredytu) powiązaną z wartością nieruchomości, której klient jest właścicielem. Spłata tego "kredytu" następuje po śmierci właściciela przez przejęcie prawa własności nieruchomości - wyjaśnia mec. Alicja Jarzemska.

Czyli w tym przypadku właściciel mieszkania pozostaje nim aż do śmierci. Spadkobiercy mogą nie dopuścić do przejęcia mieszkania czy domu przez bank jeśli spłacą kwotę otrzymaną przez seniora wraz z odsetkami.
Dodajmy, że do tej pory żaden bank nie przedstawił oferty odwróconego kredytu hipotecznego.

Inaczej jest w przypadku tzw. odwróconej hipoteki. Tu właściciel traci prawo własności (przenosi je) na rzecz tego, z kim podpisuje umowę. Najczęściej o odwróconej hipotece mówimy, gdy umowa podpisywana jest z funduszem hipotecznym.
Fundusz w zamian za przeniesienie na niego prawa własności nieruchomości (mieszkania, domu) zobowiązuje się wypłacać dotychczasowemu właścicielowi dożywotnią rentę, której wysokość zależy od wartości nieruchomości, ale i od wieku właściciela. Dlatego takie umowy najczęściej zawierane są z osobami, które mają więcej niż 60-65 lat.
- Z chwilą podpisania umowy prawo własności przechodzi na fundusz hipoteczny lub tego, z kim umowa została podpisana - wyjaśnia pani adwokat. - Dotychczasowy właściciel ma dożywotnie prawo zamieszkania, korzystania z lokalu.

Jeśli w zamian za mieszkanie darowane córce/synowi/opiekunowi, który jest dla nas obcy chcemy zapewnić sobie prawo dożywotniego mieszkania, opiekę, pomoc w chorobie itp. - powinniśmy podpisać umowę dożywocia.

Mec. Jarzemska radzi: warto zweryfikować podmiot, z którym senior zamierza podpisać umowę; zadbać o odpowiednie zapisy gwarantujące bezpieczeństwo i wreszcie - wiedzieć, w jaki sposób postępować, gdy jedna ze stron przestanie wywiązywać się z postanowień umowy.
- Umowa z profesjonalną instytucją to proces wieloetapowy - wyjaśnia adwokat. - Zaczyna się od złożenia przez klienta wniosku. Potem m.in. następuje analiza nieruchomości, przedstawiana jest prognozowana wysokość renty dożywotniej. Propozycję umowy senior może skonsultować, przeanalizować. Otrzymuje też Przewodnik po Rencie Dożywotniej, który zawiera szczegółowy opis produktu i odpowiedzi na najczęstsze pytania. Jeżeli senior zaakceptuje projekt umowy, podpisywana jest umowa przedwstępną. Dla oszacowania ostatecznej wysokość renty dożywotniej, rzeczoznawca majątkowy ostatecznie wycenia nieruchomość i sporządza operat szacunkowy. Ostatnim etapem jest umowa przyrzeczona zawierana w formie aktu notarialnego. Warto podkreślić, że senior na każdym etapie może się wycofać z negocjacji, konsultować zapisy umowy z rodziną, zaufaną osobą czy z prawnikami.
Taki proces trwa tygodnie, kilka miesięcy, a czasami wręcz lata.

Najczęściej więc zawierane są prywatne umowy, nie tylko między bliskimi. - Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ostatnich 10 latach seniorzy podpisali łącznie ponad 75 tys. umów "prywatnych". Czyli zawarli je z rodziną, opiekunami, znajomymi, sąsiadami, słowem z ludźmi, którzy zaproponowali im pomoc finansową i opiekę w zamian za prawo do własności nieruchomości - mówi Alicja Jarzemska.
Umowę sporządza się na podstawie przepisów o dożywociu (art. 908-910) w Kodeksie Cywilnym.
Jeśli myślimy o zawarciu takiej umowy warto wcześniej skonsultować się z prawnikiem, który doradzi nam najlepsze rozwiązanie.

Podpisać umowę darowizny czy dożywocia?
Mec. Alicja Jarzemska wyjaśnia: - Umowa darowizny nie chroni przed wypłatą zachowku, darowizny poczynione za życia spadkodawcy można zaliczyć na poczet schedy spadkowej. Innymi słowy - wartość zapisanego mieszkania wejdzie w skład majątku, od którego obliczony zostanie zachowek.
- Jeśli w zamian za mieszkanie darowane córce/synowi/opiekunowi, który jest dla nas obcy chcemy zapewnić sobie prawo dożywotniego mieszkania, opiekę, pomoc w chorobie itp. - powinniśmy podpisać umowę dożywocia. Wówczas darowane mieszkanie/dom nie wchodzi w skład masy spadkowej.

- W umowie o dożywocie powinny być zapisane szczegółowe korzyści dla dożywotnika - uczula adwokat. - Należy do nich możliwość swobodnego, dożywotniego korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Do innych warunków umowy należą gwarancja opieki i ponoszenia kosztów utrzymania dożywotnika (wyżywienie, media etc.), której podejmują się nowi właściciele.
Warto to wszystko szczegółowo określić w umowie i nie jest to wyraz braku zaufania do osoby, której przekazujemy własność mieszkania w zamian za opiekę. To raczej zabezpieczenie się przed nieprzewidzianymi wydarzeniami, np. gdyby opiekun zmarł przed dożywotnikiem. Ci, którzy odziedziczą po nim mieszkanie będą musieli stosować się do zapisów w umowie, mogą natomiast ignorować ustne ustalenia między dożywotnikiem a opiekunem.

Warto skorzystać z rady prawników ZANIM podejmiemy ważną decyzję.

Prezes Bydgoskiego Stowarzyszenia Pomocy Prawnej przestrzega też: - Umowy o dożywocie nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron, ale są to wyjątkowe przypadki.

Bydgoskie Stowarzyszenie Pomocy Prawnej jest jedną z organizacji udzielających porad prawnych na podstawie ustawy o nieodpłatnej pomocy prawnej. Takie punkty znajdują się w każdym powiecie, większości gmin. Warto skorzystać z rady prawników ZANIM podejmiemy tak ważną decyzję. - Porady (obejmują sprawy na etapie przedsądowym) dostępne są praktycznie dla wszystkich - wyjaśnia mec. Jarzemska. - W czasie epidemii odbywają się telefonicznie i koniecznie trzeba się na nie wcześniej zapisać. Zainteresowany umawiany jest na rozmowę na konkretny dzień - adwokat lub radca prawny oddzwania do niego.

Informacje o miejscach i czasie udzielania bezpłatnych porad prawnych, a teraz także numer telefonu, pod który wcześniej musimy zadzwonić, powinniśmy otrzymać w starostwie powiatowym, a także w urzędzie gminy, są też na ich stronach internetowych.