Nie masz 20 tysięcy złotych w gotówce? To nie dostaniesz kredytu na mieszkanie [9.10.2019]

Nie tylko gotówka na wkład własny, ale też pokrycie kosztów związanych z przeprowadzeniem całej transakcji zakupu mieszkania, to niezbędne minimum, aby myśleć o własnych „czterech kątach”.

Notariusz, podatki, prowizja...

Żeby kupić mieszkanie trzeba mieć bowiem też pieniądze na notariusza, podatki, prowizję pośrednika, opłaty sądowe czy te związane z zaciągnięciem kredytu. W efekcie chcąc z pomocą kredytu kupić 30-metrowe „M” np. w mieście wojewódzkim trzeba dysponować kwotą minimum 20 tysięcy złotych.

Polecamy także: Moda na sushi. Te kujawsko-pomorskie restauracje przeżywają oblężenie. Lepszej reklamy im nie trzeba [lista]

- Własnych pieniędzy warto mieć więcej, aby przedstawić minimum 20-proc. wkład własny. Wtedy banki patrzą na klientów przychylniejszym okiem i mogą zaoferować lepsze warunki kredytowe. Powód jest prosty, klient z wyższym wkładem własnym jest mniej ryzykowny - uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3 proc. jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety, w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy - około 8 proc. wartości nieruchomości. Wynika to z faktu, że kupując nowe mieszkanie nie trzeba ponosić kosztów pośrednictwa, podatku od czynności cywilnoprawnych, a i sam rachunek za notarialną umowę deweloperską jest dzielony na pół.

Kupują pierwsze M. Spłacają sumiennie

Całe szczęście, że kupując mieszkanie można pokusić się o negocjacje. I tak negocjować można z notariuszem wysokość pobieranej przez niego taksy, a z pośrednikiem można rozmawiać o wysokości pobieranej prowizji. Podobnie bank - może być bardziej powściągliwy przy naliczaniu różnych opłat okołokredytowych. Tylko podatek od czynności cywilno-prawnych i opłaty sądowe negocjacjom nie podlegają.

Ile więc trzeba mieć gotówki, aby ze spokojem kupić skromne 30-metrowe mieszkanie w największych polskich miastach? Z najnowszych danych banku centralnego wynika, że za 30-metrową używaną kawalerkę trzeba zapłacić, np. w Bydgoszczy od około 147 420 złotych. W przypadku lokali nowych potrzeba więcej pieniędzy - 177 900 zł.

Jeszcze kilka lat temu w zdobyciu niezbędnego wkładu własnego pomagał program „Mieszkanie dla młodych”. Była to budżetowa dopłata do zakupu mieszkania, która stanowiła substytut wkładu własnego. Szczególnie w ostatnich latach działania tego programu jego popularność była tak duża, że kolejne transze pieniędzy rozchodziły się błyskawicznie. Nie dziwi więc, że część polityków wraca do tego pomysłu. Warto się jednak zastanowić czy podobnego efektu nie można osiągnąć w sposób znacznie prostszy, niewymagający rozbudowanej biurokracji i oszczędzający budżetowi miliardy złotych. Chodzi o obniżenie wymagań odnośnie wkładu własnego dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Ma to szczególnie sens przy wprowadzeniu dodatkowego obostrzenia dotyczącego maksymalnej pożyczanej kwoty.

Tego rodzaju regulacje działają w takich krajach, jak Irlandia, Estonia, Łotwa czy Zjednoczone Emiraty Arabskie. I tak np. w Estonii czy na Łotwie działa rządowy program gwarancji, który pozwala kupującym pierwsze mieszkanie posiadać mniejszy wkład własny niż rynkowy standard. W Irlandii natomiast standardowe wskaźniki LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia) są wyższe dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Podobnie jest w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Tam kupując pierwsze „M” można zadłużyć się na znacznie większą część ceny niż np. kupując nieruchomość w celach inwestycyjnych.

Z analizy przygotowanej przez HRE Think Tank, wspólnie z Bankiem Światowym, wynika, że z punktu widzenia banku, ryzyko udzielania kredytów hipotecznych osobom kupującym pierwsze mieszkanie jest relatywnie niskie. Takie osoby spłacają kredyty znacznie sumienniej niż na przykład ci, którzy zadłużają się na zakup kolejnych nieruchomości, szczególnie nabywanych w celach inwestycyjnych. Stąd utrzymywanie jednego, sztywnego, wymagania odnośnie wkładu własnego dla wszystkich kredytobiorców jest nieuzasadnione.

Polecamy także: Z Bydgoszczy do Warszawy, z Warszawy do San Francisco. PLL LOT uruchomi nowe połączenia!

- Ponadto utrzymywanie status quo paradoksalnie ma też negatywny wpływ na stabilność finansową młodych osób kupujących pierwsze mieszkanie - twierdzi Michał Cebula, prezes Heritagere Real Estate. - W celu przedstawienia wymaganego wkładu własnego wydają oni wszystkie oszczędności, a niejednokrotnie zadłużają się w gronie rodziny. W efekcie nie posiadając żadnej poduszki finansowej, są bardzo narażeni na to, że popadną w finansowe tarapaty w wyniku utraty pracy czy nieprzewidzianych wydatków.