Tydzień z mieszkaniem. Mieszkanie dla wnuka

- Mam ponad siedemdziesiąt lat. Moja żona zmarła kilka lat temu. Chciałbym zapisać mieszkanie na wnuka. Mam dwoje dzieci, którym nic nie chcę darować. Jak mam to zrobić? - pyta pan Kazimierz z Chojnic
Jest kilka sposobów przekazania majątku. Wszystko zależy od naszej woli. Jeden z nich to sporządzenie testamentu, na podstawie którego Czytelnik może uczynić swojego wnuka właścicielem mieszkania.

Testament własnoręcznie

Testament może zawierać rozporządzenie tylko jednego spadkodawcy. Żona i mąż nie mogą spisać wspólnego testamentu.
Aby testament spisany własnoręcznie był ważny, musi być:
- napisany przez spadkodawcę w całości pismem ręcznym (nie można go napisać na maszynie, na komputerze),
- podpisany przez spadkodawcę,
- opatrzony przez niego datą.
Z testamentu własnoręcznego musi jednoznacznie wynikać, że jest to ostatnia wola. Najlepiej zatytułować go "Testament", "Moja ostatnia wola" oraz użyć sformułowania: Ja niżej podpisany (imię, nazwisko) oświadczam, że do spadku po mnie powołuję (tu nazwisko lub nazwiska osób powołanych do spadku).
Testament musi być opatrzony własnoręcznym podpisem spadkodawcy. Przy czym najlepiej podpisać się pełnym imieniem i nazwiskiem. Podpis należy zamieścić pod treścią. Brak własnoręcznego podpisu stanowi często przyczynę nieważności testamentu.
W przypadku problemów ze sporządzeniem testamentu możemy udać się do notariusza. Opłata za sporządzenie testamentu u notariusza wynosi 50 zł.

Kto nie dostanie?

W testamencie można też podjąć decyzje o wydziedziczeniu. Jednak spadkodawca musi mieć do tego poważne powody. Nie wystarczy sama niechęć do jednego dziecka. Wydziedziczenie może nastąpić tylko w testamencie. Przyczyna wydziedziczenia powinna wynikać z treści testamentu.
Prawo dopuszcza do wydziedziczenia w trzech przypadkach:
- gdy spadkobierca wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (niegodziwe postępowanie),
- gdy dopuścił się wobec spadkodawcy albo najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu albo rażącej obrazy czci,
- gdy uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.
Jako przykład zachowania naruszającego zasady współżycia społecznego można podać urządzanie awantur, pijaństwo, narkomanię, zaniedbywanie własnej rodziny. Ważne, że takie postępowanie musi być uporczywe.
Ponadto przyczyną wydziedziczenia może być dopuszczenie się względem spadkodawcy lub osoby mu bliskiej pobicia, uszkodzenia ciała, gróźb itp. Także niedopełnianie wobec spadkodawcy obowiązków rodzinnych, np. uchylanie się od materialnego wspierania matki czy ojca, nieudzielanie im pomocy w chorobie, może uzasadniać wydziedziczenie, ale tylko wówczas, gdy jest uporczywe.
Warto wiedzieć, że w razie gdy dziadek zapisze na wnuka w spadku majątek i nie wydziedziczy swoich dzieci, wówczas wnuk musi zapłacić im zachowek.

Także darowizna

Istnieje również inne rozwiązanie. Czytelnik może w inny sposób rozporządzić swoim majątkiem - zrzec się go na rzecz wnuka w formie darowizny. Przez umowę darowizny czytelnik zobowiąże się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego wnuka kosztem swego majątku.
Umowa darowizny nieruchomości zawsze musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie uniknie się więc tutaj wizyty u notariusza.

Darowizna może zostać odwołana. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
Dla najbliższych bez podatku
Osoby najbliższe są zwolnione z podatku od darowizny. Przypomnijmy, od początku 2007 roku część podatników może cieszyć się przywilejem niepłacenia podatku od spadków i darowizn. Dotyczy to jednak tylko nabywców z kręgu najbliższej rodziny spadkodawcy lub darczyńcy.
Zwolnienie dotyczy wyłącznie darowizn i spadków uzyskanych od 1 stycznia 2007 roku.
Krąg nabywców, którzy mogą skorzystać z tego zwolnienia jest ściśle określony i obejmuje: małżonka, dzieci, wnuki, rodziców, dziadków, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Nie obejmuje natomiast: zięcia, synowej, teścia i teściowej.

Ważne zgłoszenie

Całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn nie zostało przyznane najbliższej rodzinie bezwarunkowo. Podatku nie trzeba płacić pod warunkiem zgłoszenia nabycia majątku urzędowi skarbowemu.
Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy wartość majątku nabytego łącznie od jednej osoby w ciągu 5 lat od daty pierwszego nabycia nie przekracza 9637 zł oraz sytuacji, gdy nabycie dokonywane jest na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W tym ostatnim przypadku zawiadomienia dokonuje notariusz.

Opłata notarialna

W przypadku darowizny mieszkania kosztem zawarcia umowy będzie opłata notarialna. Każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi być, pod rygorem nieważności, zawarta w formie aktu notarialnego.
Stawka maksymalna taksy notarialnej uzależniona jest od wartości mieszkania:
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

Umowa dożywocia

Trzecia możliwość, to umowa o dożywocie. Polega ona na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (np. mieszkania, domu) nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał. Ponadto powinien zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

Korzyścią takiej umowy jest fakt, że nie mają zastosowania do jej postanowień zapisy o zachowku i darowiźnie związanej ze spadkiem. Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi 2 proc. rynkowej wartości nieruchomości (mieszkania, domu).
W przeciwieństwie do umowy darowizny, umowy dożywocia nie można odwołać. Nieraz jednak istnieje możliwość rozwiązania umowy przez sąd na żądanie jednej ze stron. Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Podobnego ograniczenia nie ma, gdy zawiera się umowę darowizny.

Gdy wnuk jest małoletni

Umowa darowizny na rzecz małoletniej osoby jest oczywiście możliwa. Do aktu notarialnego stają wówczas jego przedstawiciele ustawowi, czyli najczęściej rodzice. Należy jednak pamiętać, że na obciążenie nieruchomości służebnością mieszkania na rzecz darujących potrzebna będzie zgoda sądu. Taka sama zgoda będzie potrzebna aż do czasu uzyskania pełnoletności, jeżeli zajdzie konieczność np. sprzedaży tego lokalu lub obciążenia go hipoteką.