Konsekwencje za wyburzenie ścianki działowej mogą szokować. Obyś nie trafił na "życzliwego" sąsiada

Kontrowersyjne orzeczenie dotyczyło sporu związanego z remontem w krakowskim budynku wielorodzinnym będącym wspólnotą mieszkaniową. Poszło o wyburzenie dwóch ścianek działowych przez właściciela mieszkania. Sprawa trafiła do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który nakazał przerwanie robót. Zdaniem PINB przebudowa mieszkania wymagała stosownych zezwoleń. Właściciel odwołał się jednak od tej decyzji i sprawa wróciła do PINB do ponownego rozpatrzenia. Ale inspektor nie odpuścił i nakazał rozbiórkę nowych ścianek działowych.

Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, według którego dwie nowe ścianki działowe (wydzielające łazienkę) nie są przebudową w rozumieniu prawa budowlanego. A to dlatego, że zmiana nie wpływa na konstrukcję budynku ani nie zmienia parametrów użytkowych i technicznych. Nie ma więc konieczności pozwolenia na budowę.

Kiedy wydawało się już, że właściciel może odetchnąć spokojnie, wszystkich zaskoczyło orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA uznał, że nawet przestawienie ścianek działowych przebudową jest. Dlaczego? Ponieważ zmienia powierzchnię pomieszczeń, a to oznacza „zmianę parametrów użytkowych”. Chodzi o to, że w budynkach wielorodzinnych liczba, rodzaj oraz powierzchnia pomieszczeń kwalifikowane są jako parametry użytkowe, co niesie za sobą inne konsekwencje prawne.

Grudniowy wyrok był wstrząsem dla budowlańców, bo oznacza, że tysiące mieszkaniowych przeróbek może być dziś zakwalifikowanych jako samowola budowlana. Tymczasem dotychczasowe orzeczenia (z 2007, 2013, 2018) dość zgodnie potwierdzały, że pozwolenie w przypadku ścian działowych nie jest wymagane.

Jeszcze w 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny uznawał, że „roboty budowlane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu nie można zakwalifikować jako przebudowy. (...) Jako przebudowy w ocenie Sądu nie można zakwalifikować wybicie otworu drzwiowego w ścianie działowej”. Co więcej w zgodnie z orzeczeniem sprzed 4 lat, likwidacja ścianek działowych o lekkiej konstrukcji w mieszkaniu czy zamurowanie otworów po usunięciu drzwi między pokojami nie wymagają nawet „zgłoszenia właściwemu organowi architektoniczno-budowlanemu, ani tym bardziej uzyskania pozwolenia na budowę”.

A zatem – chcąc być w zgodzie z przepisami – przy przestawianiu ścian działowych we własnym mieszkaniu, teoretycznie powinniśmy zabiegać o pozwolenie. A ci, którzy dokonali zmian wcześniej muszą się liczyć z koniecznością ich legalizacji lub doprowadzenia do stanu pierwotnego. A więc z procedurą mozolną i drogą.

Nerwowo orzeczenie w krakowskiej sprawie przyjęli również deweloperzy, ponieważ ogranicza ono możliwości ingerencji również w układ nowych mieszkań.

Skalę problemów jakie wywoła orzeczenie trudno dobie wyobrazić, bo urzędnicy w powiatach i tak są zwykle przeciążeni obowiązkami.

Czy rzeczywiście jest się czego obwiać? I tak i nie. Nadzór budowlany nie prowadził dotąd żadnych masowych kontroli w kwestii ścianek działowych i – znając obecne możliwości kadrowe tych placówek – nie byłby w stanie ich prowadzić. Wystarczy jednak niezbyt życzliwy sąsiad, a inspektorzy nadzoru będą musieli zająć się sprawą.

Ludziom wydaje się, że „to tylko ścianka działowa” - mówi Robert Bogusławski, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Toruniu. - Często nie biorą jednak pod uwagę, że wraz ze ścianka działową zmieniają układ sieci elektrycznej, a bywa również, że ingerują w sieć centralnego ogrzewania, która jest współwłasnością całej wspólnoty.

A co jeśli mamy poważne wątpliwości, czy sąsiad nie naruszył podczas remontu elementów konstrukcyjnych?

- Jeśli właściciel lokalu ma wątpliwości w sprawie remontów prowadzonych przez swojego sąsiada, powinien najpierw kontaktować się wspólnotą lub spółdzielnią, która ma możliwość sprawdzić jaki jest zakres remontu i czy przeprowadzający go posiada stosowne pozwolenia – wyjaśnia Robert Bogusławski.