Mity związane z najmem instytucjonalnym - 2. część cyklu "Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym"

Niekoniecznie. Stawki najmu za mieszkania wynajmowane przez firmy z reguły są kształtowane tak, by znajdować się w rynkowej średniej. Są też mniej wrażliwe na zmiany zachodzące na rynku — to znaczy, że stawki najmu w PRS są bardziej stabilne, niż na rozproszonym rynku detalicznym. Dzieje się tak dlatego, że wysokość czynszu i jego wzrost w czasie zapisany jest w modelu ekonomicznym, który działa tylko w jedną stronę.

Firmy nie mogą ryzykować, że podniosą chwilowo czynsz, a potem będą musiały go obniżać, bo wartość rynkowa takiej inwestycji będzie spadać. Dla funduszu zarządzającego mieszkaniami w PRS liczy się stabilność, wysoki wskaźnik zasiedlenia i niski wskaźnik rotacji, niedoraźny zysk z czynszu w pojedynczym mieszkaniu. Dlatego takie instytucje pilnując tych wskaźników utrzymują stawki na poziomie rynkowym lub ciut niżej i nie podnoszą cen tak nagle, jak właściciele pojedynczych mieszkań.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Gdańsk ul.Kilińskiego

Ten mit powielany jest przez wiele podmiotów, włącznie z niektórymi deweloperami, którzy robią to, by nastraszyć kupujących i przyspieszyć decyzje zakupowe. Rzeczywistość jest jednak odmienna. Zdecydowana większość mieszkań PRS w Polsce budowana jest z założenia tylko na wynajem — nigdy nie były oferowane na rynku detalicznym i nie można było ich kupić.

Zdarzają się sytuacje, gdy w rękach funduszu znalazła się inwestycja pierwotnie oferowana w sprzedaży detalicznej — niemniej dzieje się tak tylko wtedy, gdy deweloper nie był zadowolony z wyników sprzedaży i sam zmienił strategię. W takich sytuacjach, by móc wejść w relacje z instytucją PRS, deweloper musi mieć do dyspozycji co najmniej 50% mieszkań do sprzedania i zaoferować wyraźnie niższą cenę, możliwą ze względu na obcięcie kosztów marketingowych, biura sprzedaży i rozproszonej obsługi posprzedażowej.

Nigdy jednak fundusze PRS nie przychodzą do tradycyjnego biura sprzedaży i nie wykupują pojedynczych mieszkań zawyżając tym samym ceny, jak mówi wspomniany mit. Tym bardziej nie skupują mieszkań z rynku wtórnego.

Skala najmu instytucjonalnego w Polsce jest na razie praktycznie niezauważalna. Liczba jednostek w segmencie PRS w Polsce wynosi obecnie 11 6401. Wciąż więc stanowi poniżej 1% rynku najmu, który szacuje się na 1,3 miliona mieszkań na wynajem. Wszystkie powstały od 2016 roku, więc rynek rozwija się wolno — głównie ze względu na to, że deweloperzy są w stanie zdecydowanie drożej sprzedawać mieszkania na rynku detalicznym, więc niechętnie wchodzą we współpracę z funduszami PRS.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Warszawa, ul.Samochodowa

To półprawda. Po pierwsze dlatego, że fundusz nie musi być od razu wielką korporacją, może być stosunkowo małą firmą. Po drugie, w takich firmach też pracują ludzie, często podobni do nas i dobrze rozumiejący nasze potrzeby i problemy. Ponadto ich zarobki i awanse często zależą od poziomu świadczonych usług, więc zależy im na naszym zadowoleniu. Po trzecie, naiwnym jest sądzić, że firma jest bezduszna, za to właściciel pojedynczego mieszkania na rynku najmu wynajmuje je z dobroci serca i zależy mu na nas bardziej, niż wspomnianej firmie.

W gruncie rzeczy jest raczej na odwrót — firmie zależy, byśmy wynajmowali jak najdłużej, bo długość umów i niska rotacja to główne wskaźniki oceny jakości tego biznesu. Natomiast detaliczny wynajmujący zainteresowany jest przede wszystkim zwrotem z najmu i tylko na tej podstawie ocenia wartość swojego mieszkania. Więc detalista szybciej podniesie nam czynsz i łatwiej pogodzi się ze zmianą lokatora, niż firma PRS.

Maksymalna wysokość kaucji w każdym rodzaju najmu jest regulowana ustawowo. W przypadku najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego może wynieść maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu. W przypadku zwykłej umowy najmu kaucja może sięgnąć nawet 12-krotności czynszu. Warto więc zauważyć, że takie oferty praktycznie się nie zdążają, mówimy więc o wartościach maksymalnych, nie realiach rynkowych — bo w rzeczywistości kaucja w PRS tak jak na rynku detalicznym wynosi równowartość nie więcej, niż trzech czynszy.

Prawdą jest natomiast, że instytucje są bardziej precyzyjne w jej ustaleniach. Często bowiem określają jej wysokość indywidualnie, w zależności od wiarygodności najemcy i dodatkowych aspektów, które są oceniane w procesie weryfikacji. Co więcej, firmy dbają o kwestie takie jak ubezpieczenie OC najemcy, którego cena na tle czynszu jest w znikoma, a chroni nas przed kosztami potrąconymi z kaucji. Pojawiają się także podmioty świadczące takie ubezpieczenie, które pokrywa kaucje za nas.

To nieprawda. Intencją firm wynajmujących całe budynki jest stworzenie przyjaznego miejsca do życia. Mieszkania na wynajem są przeznaczone do korzystania z nich tak, jak w przypadku tych na własność. Najemca ma czuć się „u siebie”. Firmom zależy na długoterminowym postrzeganiu najmu przez lokatorów i stworzeniu dla nich domowej atmosfery. Nie mają tu miejsca, występujące nadal czasem w najmie detalicznym, niezapowiedziane kontrole, ograniczenia w przyjmowaniu gości i regularne wytykanie najemcom, że mieszkanie do nich nie należy. Wszystkie te zachowania sprawiły, że w Polsce bardziej niż na zachodzie najem kojarzy się z etapem przejściowym. Rynek PRS ma szansę to zmienić.

Pamiętam wypowiedź jednego z naszych najemców mieszkającego wraz z rodziną w Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. Zapytany o powody, dla których zdecydował się na najem mieszkania, odpowiedział bez wahania – chodziło przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa i pewność, że dopóki będę płacił czynsz nikt mnie z tego mieszkania nie wyrzuci. W tej wypowiedzi zawarta jest kwintesencja założeń najmu instytucjonalnego.

Nasi lokatorzy nie muszą obawiać się, że warunki, na których najmują mieszkania zmienią się z dnia na dzień. Stabilność gwarantuje im umowa najmu, w której precyzyjnie zapisano, w jakich okolicznościach może dojść do jej rozwiązania. Zapewniamy także bezpieczeństwo finansowe. W okresie trwania umowy najmu – zwykle są to 24 miesiące – nie możemy dokonać podwyżki czynszu. Czynsz może być jedynie raz w roku zwaloryzowany – ni mniej, ni więcej – o bieżący wskaźnik inflacji.

Mamy też wiele dowodów na to, że w mieszkaniu najmowanym od profesjonalnego podmiotu można poczuć się „jak u siebie”. Są nim najemcy, którzy mieszkają u nas od samego początku naszej działalności, a także ci, którzy pozostają z nami jedynie zmieniając lokalizację, w której oferujemy mieszkania. Najem w wydaniu instytucjonalnym nie musi być rozwiązaniem tymczasowym, może być miejscem, które nazwiemy domem.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Warszawa, ul.Samochodowa